導(dǎo)語(yǔ)

什么是土地增值稅

土地增值稅是工業(yè)會(huì)計(jì)中可能遇到的稅種。是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。如轉(zhuǎn)入未開發(fā)土地使用權(quán)，廠房轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)生的增值額都需要繳納土地增值稅。

01土地增值稅的計(jì)算

一、征收范圍

1、國(guó)家所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值額。（不包括集體所有制土地、耕地）2、土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值額，包括地下建筑及各種不能脫離土地單獨(dú)存在的設(shè)置。3、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中的收入，包括現(xiàn)金部分與非現(xiàn)金部分。4、合作建房、建房后自用不征收土地增值稅，但轉(zhuǎn)讓自建房需要繳納土地增值稅。5、房地產(chǎn)的出租、房地產(chǎn)的重新評(píng)估、房地產(chǎn)的代建房行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。6、利用廠房抵押，因土地增值而多獲得的貸款，不繳納土地增值稅。但因貸款不能償還，而抵押廠房所有權(quán)變更時(shí)需要繳納土地增值稅。

二、土地增值稅的計(jì)算

土地增值稅納稅額=土地增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目金額包括：土地使用權(quán)的購(gòu)入成本、附屬建筑物建造或購(gòu)入成本、購(gòu)入過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)。詳細(xì)如下：

1、無(wú)附著物土地轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目

①、購(gòu)入此土地使用權(quán)時(shí)的購(gòu)入成本。②、購(gòu)入此土地使用權(quán)時(shí)的相關(guān)稅費(fèi)、包括印花稅、附加稅、登記費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等（不包含增值稅）。③、土地平整費(fèi)。④、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)。

2、新房轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目

①、無(wú)附著物土地轉(zhuǎn)讓中扣除的所有項(xiàng)目。②、房產(chǎn)開發(fā)成本，包括三通一平、勘察、勘測(cè)、設(shè)計(jì)等成本。③、建造房產(chǎn)所發(fā)生的成本。④、因建造房產(chǎn)而發(fā)生的借款產(chǎn)生可資本化利息的支出。⑤、因轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而產(chǎn)生的有關(guān)稅金。

3、舊廠房轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目

舊廠房轉(zhuǎn)讓分為可取得重置廠房評(píng)估價(jià)格與不可取得廠房評(píng)估價(jià)格兩種情況：

a、可取得評(píng)估價(jià)格

①、無(wú)附著物土地轉(zhuǎn)讓中扣除的所有項(xiàng)目。（土地的取得成本）②、廠房重置評(píng)估價(jià)×新舊率，作為土地附著物扣除項(xiàng)。③、相關(guān)稅金

b、不能取得評(píng)估價(jià)格

舊廠房轉(zhuǎn)讓不能取得廠房平復(fù)價(jià)格只能使用歷史成本，歷史成本需要以發(fā)票為憑證。

①、無(wú)附著物土地轉(zhuǎn)讓中扣除的所有項(xiàng)目。（土地的取得成本） ②、購(gòu)入建筑物或建造建筑物時(shí)發(fā)生的費(fèi)用，按發(fā)票開具時(shí)間，到轉(zhuǎn)讓時(shí)，每年加計(jì)5%。計(jì)算公式：發(fā)票額×（1+5%)2 （2代表年限，如果時(shí)5年，則2替換成5） ③、相關(guān)稅金

土地增值稅稅率及速算扣除數(shù)如下圖：

說(shuō)明：土地增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目總金額×100%

02案例&賬務(wù)處理

例1：甲企業(yè)為非房地產(chǎn)企業(yè)，在2010年以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一塊土地使用權(quán)，在2023年以900萬(wàn)元的價(jià)格將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，相關(guān)費(fèi)用為20萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)影響。計(jì)算甲企業(yè)應(yīng)交土地增值稅額及賬務(wù)處理：

1、甲企業(yè)應(yīng)交土地增值稅

土地增值額=900-500-20=380萬(wàn)土地增值稅率=380÷（500+20）=73.08% （適用第二檔稅率）土地增值稅額=380×40% - 520×5%= 126萬(wàn)

2、會(huì)計(jì)分錄

借：其他業(yè)務(wù)支出—土地增值稅 126萬(wàn)貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 126萬(wàn)

說(shuō)明：土地增值稅只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才適用稅金及附加核算。

例2：甲企業(yè)為非房地產(chǎn)企業(yè)，2010年建造一處廠房，購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用50萬(wàn)，建造廠房成本30萬(wàn)。2023年甲企業(yè)以150萬(wàn)價(jià)格出售該廠房及附屬土地使用權(quán)，經(jīng)過(guò)評(píng)估，該廠房為7成新，重置成本70萬(wàn)，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)10萬(wàn)。計(jì)算甲企業(yè)此次出售產(chǎn)生的土地增值稅。

1、計(jì)算土地增值稅

土地增值額= 150-30-10-70×0.7=61萬(wàn)土地增值率=61÷（30+10+70×0.7）×100%=68.54%（適用第二檔稅率）土地增值稅額=61×40%-（30+10+70×0.7）×5%=19.95 萬(wàn)

2、會(huì)計(jì)分錄

借：其他業(yè)務(wù)支出—土地增值稅 19.95 萬(wàn)貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 19.95 萬(wàn)