實(shí)務(wù)中，個(gè)人出租房子的情況還是很常見的，或者換個(gè)角度來(lái)講，公司從個(gè)人租賃住房/非住房做辦公地址、員工宿舍、倉(cāng)庫(kù)、商鋪等的情況也是非常多的。一般公司都會(huì)要求出租方個(gè)人提供增值稅發(fā)票，那么出租方個(gè)人自然會(huì)考慮開票需要繳納多少稅款，甚至這些稅款都需要承租方，也就是公司來(lái)承擔(dān)了。

今天我們舉個(gè)例子來(lái)講下遇到這些情況需要繳納哪些稅？稅率是多少？怎么計(jì)算的？

01

個(gè)人出租非居住房涉稅問題

案例一：王大爺是北京四合院的一個(gè)老住戶了，世世代代都在四合院居住，2020年9月1日出租其名下的一套商鋪（非住房）給北京**信息技術(shù)公司，月租金含稅價(jià)9.9萬(wàn)元，一次性收取1年租金118.8萬(wàn)元。

北京**信息技術(shù)公司要求王大爺提供增值稅發(fā)票。

王大爺是個(gè)退休的工人，自然不知道如何取得發(fā)票，如果開發(fā)票給對(duì)方，是不是自己還要另外掏錢出去（也就是繳納出去的稅款）？一起看下，王大爺該如何操作了。

個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票，所以王大爺可以去不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票（可以代開專票）。

1、如果承租方公司并沒有要求提供的發(fā)票類型，王大爺可以選擇代開普票

（1）增值稅

由于自然人出租房屋，不管是住房還是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬(wàn)元的，免征增值稅。

所以王大爺?shù)钠骄伦饨鹗杖胧?.9萬(wàn)元<10萬(wàn)元，代開普票可以免征增值稅，開出的發(fā)票是免稅增值稅普票，稅率欄是***，同時(shí)又滿足了對(duì)方的發(fā)票需求。

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，王大爺?shù)某鲎夥亲》?，免征增值稅，這些也免征了。

（3）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納。

出租非居住的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅稅率為12%,繳納金額=118.8×12%×50%=7.13萬(wàn)元，

針對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加，執(zhí)行期限為2019年1月1日-2021年12月31日。（財(cái)稅法〔2019〕119號(hào)）

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文第五條：免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入不扣減增值稅額）

（4）城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅=每平方米土地年稅額×占地面積×50%（減半征收）

（5）印花稅

王大爺和北京**信息技術(shù)公司，需要就簽訂的房租租賃合同金額，按照“財(cái)產(chǎn)租賃合同”各自分別繳納印花稅，計(jì)算公式=118.8萬(wàn)元×1‰×50%（減半征收）=594元

2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人50%減征印花稅。（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）

提醒：房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應(yīng)一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。

（6）個(gè)稅

個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。（對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租住房取得的所得，暫減按10%稅率征收個(gè)稅）

每次（月）收入不超過4000元，減除費(fèi)用800元，應(yīng)納個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)用-800元）×稅率

每次（月）收入4000元以上，減除20%的費(fèi)用，其余為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)用）×（1-20%）×稅率

提示：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用，統(tǒng)稱準(zhǔn)予扣除的相關(guān)稅費(fèi)，不含增值稅。

王大爺應(yīng)繳納的個(gè)稅=（118.8-7.13-594/10000-城鎮(zhèn)土地使用稅）*（1-20%）*20%

以上都是王大爺出租非住房繳納稅款的情況，我們看看李大爺出租自家住房開具普通發(fā)票需要繳納哪些稅款？

2、如果承租方要求王大爺開具專用發(fā)票，需要繳納多少增值稅？

提醒：承租方為自然人的，不得開具增值稅專用發(fā)票。

其中，增值稅的計(jì)算繳納公式如下

個(gè)人出租住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×1.5%

出租非住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×5%

因此，王大爺出租自家的商鋪，屬于個(gè)人出租非住房，由于代開專票是不免增值稅的，按5%的征收率應(yīng)繳增值稅稅額=118.8÷(1+5%)×5%=5.66萬(wàn)元。

其他稅種這里就不一一介紹了，可以參照普票計(jì)算方式，并注意增值稅是否對(duì)稅費(fèi)計(jì)算有影響。

02

個(gè)人出租住房涉稅問題

案例2:李大爺在市區(qū)出租個(gè)人住房，收取月租金6000元（一次性收取），到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開了增值稅普通發(fā)票，那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是：

1、增值稅=0，月租金不含稅收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于10萬(wàn)元，免征增值稅。

2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，增值稅免征，這些也免征。

3、個(gè)人出租住房，房產(chǎn)稅稅率為4%，房產(chǎn)稅=6000×4%×50%=120（元）

（根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文第五條：免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入不扣減增值稅額）

4、財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅=（6000-120）×（1-20%）×10%=470.4（元）

對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

以上兩個(gè)案例從個(gè)人出租住房和非住房角度涉及的稅種問題做了舉例和計(jì)算，大家get到了嗎？有不明白的文章底部留言。