土地增值稅法稅率總結(jié)

一 、稅率——四級(jí)超率累進(jìn)稅率

【例題·單選題】某有限公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入1000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額200萬元，則適用稅率為（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】D

【解析】增值稅扣除項(xiàng)目金額比例=（1000-200）÷200×100%=400%，適用第4級(jí)稅率，即60%。

二 、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

計(jì)稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，首先應(yīng)該考慮是什么樣的納稅人：

賣地有賣地的方法，賣房有賣房的方法；新房有新辦法，老房有老辦法。

配比原則應(yīng)用：

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

【注意】開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目由三個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成，比如征了一塊50000平米的地，建設(shè)A、B、C三個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)開發(fā)過程中的費(fèi)用應(yīng)該在三個(gè)樓盤之間進(jìn)行分配，將來銷售A樓盤時(shí)應(yīng)該配比A樓盤的費(fèi)用。（計(jì)算）

（一）應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

【解釋】要注意營改增以后的房屋銷售收入，一定不含增值稅。

（二）扣除項(xiàng)目的確定：

新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(xiàng)（重點(diǎn)）

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額（買地的錢）

指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：（客觀題）

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；

（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

土地支付金額的配比:

實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（已開發(fā)土地/全部土地）×（已售房/全部房）

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

主要包括土地征用費(fèi)、大市政配套費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償支出、安置支出、回遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（2）前期工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

（3）建筑安裝工程費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)等。（非房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

房開成本的配比:

實(shí)際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房/全部房）

【例題·計(jì)算問答題】地處縣城的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2012年3月對(duì)一處已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，可售建筑面積共計(jì)25000平方米。該項(xiàng)目的開發(fā)銷售情況如下：

（1）該公司取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為16000萬元，政府減征了10%，該公司按規(guī)定繳納了契稅（稅率5%）。企業(yè)用一半的土地開發(fā)了該地產(chǎn)項(xiàng)目。

（2）該公司為該項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。

（3）該項(xiàng)目發(fā)生開發(fā)費(fèi)用600萬元，其中利息支出150萬元，但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（4）4月銷售20000平方米的房屋，共計(jì)取得收入40000萬元；另外5000平方米的房屋出租給他人使用（產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移），月租金為45萬元，租期為8個(gè)月。（2012年節(jié)選）

要求：

（1）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

【答案】[16000×5%+16000×（1-10%）]×50%×（20000÷25000）=6080（萬元）

（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)成本。

【答案】12000×（20000÷25000）=9600（萬元）

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除（標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實(shí)際扣除法）。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?/strong>利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意六個(gè)問題：

①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。

②對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

③提供金融機(jī)構(gòu)證明，分?jǐn)偫⒅С觥?/p>

④全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)不能同時(shí)適用兩種辦法。

⑥土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。（稅務(wù)審核關(guān)注的重點(diǎn)）

房開費(fèi)用的配比（包括單獨(dú)利息）:

實(shí)際扣除開發(fā)費(fèi)=所有的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×（已售房/全部房）

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

提示：根據(jù)2016年12月3日財(cái)政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）的規(guī)定，印花稅應(yīng)在“稅金及附加”科目中進(jìn)行核算，不再列入管理費(fèi)用，因此可作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除，但是教材未收錄此項(xiàng)政策，老師是按照教材收錄的內(nèi)容講解的。

5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

舊房及建筑物扣除項(xiàng)目（老房子有老辦法）

（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。（不是房屋原值）

（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（注意營改增征稅的規(guī)定）

【解釋】評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重置成本價(jià)×成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購置價(jià)格的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。（70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格=3000×60%）

【解釋1】注意，評(píng)估僅僅針對(duì)房產(chǎn)，不評(píng)估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評(píng)估價(jià)格。

【解釋2】（特殊強(qiáng)調(diào)）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。（實(shí)際的一年）

【解釋3】對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

【解釋4】契稅扣除的基本規(guī)則：凡是計(jì)入土地成本和房產(chǎn)成本中，即已經(jīng)資本化，不能再作稅金扣除；如果銷售舊房并按提供舊房發(fā)票計(jì)算土地增值稅的可以作為稅金扣除，則可以作為稅金扣除，但不能作為加計(jì)扣除5%基數(shù)。

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