轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物附著物(簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

土地增值稅計算步驟：

第一步：確定銷售額

第二步：計算扣除項目金額（4+1及特殊）

第三步：計算增值額（銷售額-扣除項目金額）

第四步：計算增值率（增值額/扣除項目金額*100%）

第五步：確定稅率及速算扣除系數(shù)

第六步：應(yīng)納稅額計算（增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)）

例題：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

答：（1）銷售額為10000萬元

（2）扣除項目金額：

1） 取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元

2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）

4）允許扣除的稅費為555萬元

5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20% 允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

（3）增值額=10000-6005=3995（萬元）

（4）增值率=3995÷6005×100％=66.53%

（5）確定稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%

（6）應(yīng)納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）