根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定： 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，出現(xiàn)以下三種情形該如何確認(rèn)土地增值稅收入呢？

情形一、全額開具商品房銷售發(fā)#票 案例1 某房地產(chǎn)有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元（不含稅），發(fā)#票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，該房地產(chǎn)公司收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？ 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定： 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)#票的，按照發(fā)#票所載金額確認(rèn)收入。 該房地產(chǎn)公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發(fā)#票，因此應(yīng)按照不含稅價(jià)格1200萬元確認(rèn)土地增值稅收入。

情形二、未開具發(fā)#票或未全額開具發(fā)#票 案例2 某房地產(chǎn)有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元（不含稅），由于客戶只交了首付款30%，因此發(fā)#票也只開了60萬元；乙套商品房合同金額150萬元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產(chǎn)公司尚未開具發(fā)#票。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，針對甲、乙兩套商品房收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？ 根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定： 未開具發(fā)#票或未全額開具發(fā)#票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 因此，該房地產(chǎn)有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計(jì)350萬元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產(chǎn)公司僅開具了部分發(fā)#票，但在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，按上述規(guī)定，則應(yīng)按照合同約定的總金額350萬元（不含稅）確認(rèn)為土地增值稅收入。

情形三、銷售合同面積與實(shí)際測量面積不一致 案例3 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達(dá)到交付條件后，經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測量后發(fā)現(xiàn)面積為126平方米，針對該問題經(jīng)與客戶協(xié)商后，客戶補(bǔ)繳了6萬元（不含稅）的購房款。那么，針對客戶補(bǔ)繳的6萬元（不含稅）購房款在土地增值稅清算時(shí)收入額如何確認(rèn)？ 根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定： 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 因此，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到的客戶補(bǔ)繳的6萬元（不含稅）購房款，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)予以調(diào)整。