土地增值稅清算，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

什么情況需要進行土地增值稅清算呢？

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當進行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第（三）項情形的，應(yīng)當在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。

辦理清算申報的時間？

納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合應(yīng)清算條件的，應(yīng)當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項通知書》的，應(yīng)當在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報。

納稅人辦理清算申報手續(xù)時應(yīng)當結(jié)清應(yīng)補繳稅款；清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管稅務(wù)機關(guān)按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。

應(yīng)當提交的清算資料

納稅人辦理清算申報時，應(yīng)當提交以下清算資料：

（一）國家稅務(wù)總局下發(fā)的《土地增值稅納稅申報表》；

（二）《收入和扣除項目明細表（按年度統(tǒng)計）》、《收入和扣除項目明細表（按類別統(tǒng)計）》；

（三）房地產(chǎn)項目清算情況書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括土地來源、開發(fā)建設(shè)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、資金融通、稅費繳納等總體情況及納稅人認為需要說明的其他情況；

（四）國有土地使用權(quán)出讓合同（或轉(zhuǎn)讓合同）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證、建設(shè)工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復(fù)印件；

（五）金融機構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計合同、建筑安裝合同、材料和設(shè)備采購合同、《商品房買賣合同一覽表》、項目工程合同結(jié)算單、房地產(chǎn)項目竣工決算報表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報告等復(fù)印件；

（六）《與扣除項目金額相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)及支付情況一覽表》；

（七）關(guān)聯(lián)交易詳細書面說明，包括納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中接受關(guān)聯(lián)方規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務(wù)、向關(guān)聯(lián)方購買設(shè)備、材料以及納稅人向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品等情況；

（八）扣除項目金額分攤書面說明，包括納稅人在不同項目（含分期項目）、不同房地產(chǎn)類型、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分攤扣除項目金額的情況；

（九）納稅人自愿委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送鑒證報告。

上述資料主管稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報送。

相關(guān)稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅的認定以廈門市人民政府每年發(fā)布的標準為準。

納稅人按照規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機關(guān)清算審核后或稽查部門檢查后確實符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請，主管稅務(wù)機關(guān)按照程序辦理免稅手續(xù)。