【案情簡介】

西藏某投資有限公司和曲某均系西藏某實業(yè)有限公司的股東，分別占西藏某實業(yè)公司59.7077%和40.2923%股份。2013年11月8日，西藏某投資公司和曲某出具西藏某實業(yè)公司《股東會決議》、《特別授權(quán)委托書》，決定委托某聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所西藏分所（簡稱：產(chǎn)權(quán)交易所）對外轉(zhuǎn)讓西藏某實業(yè)公司的100%股權(quán)，并由西藏某投資公司全權(quán)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的一切事宜。2013年12月1日，林芝某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與西藏某投資公司簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》，約定：（1）、由西藏某投資公司代表西藏某實業(yè)公司股東通過協(xié)議方式將西藏某實業(yè)公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給林芝某公司，轉(zhuǎn)讓價款為62,342,518.00元；產(chǎn)權(quán)交易合同簽訂后10個工作日內(nèi)（即2013年12月18日前）由林芝某公司支付2000萬元至產(chǎn)權(quán)交易所，剩余轉(zhuǎn)讓價款42,342,518.00元于2014年1月22日前支付。《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》第五條“產(chǎn)權(quán)交接事項”約定，林芝某公司支付首期款項（2000萬元）后，西藏某投資公司應(yīng)于1個工作日內(nèi)向林芝某公司移交標的企業(yè)（即西藏某實業(yè)公司）的法人營業(yè)執(zhí)照正副本原件、組織機構(gòu)代碼證正副本原件、稅務(wù)登記證原件、開戶許可證原件、公司章程原件、公章、財務(wù)專用章、合同專用章等標的企業(yè)相關(guān)資料；以及標的企業(yè)所擁有的“柳梧新區(qū)北京大道以東世紀大道以北42.85畝商業(yè)用地”土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、紅線圖、土地出讓合同、土地出讓付款發(fā)票等相關(guān)權(quán)屬證明文件和技術(shù)資料原件或者正本；自林芝某公司支付首期付款（2000萬元）之日起10日內(nèi)，西藏某投資公司應(yīng)配合林芝某公司及會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所等中介機構(gòu)完成工商過戶所必須的資產(chǎn)評估、稅務(wù)核查報告等工作，并出具標的企業(yè)工商變更所需要的必要資料，完成對標的企業(yè)的工商變更；林芝某公司若逾期支付價款，每逾期一日應(yīng)按逾期支付部分價款的萬分之五向西藏某投資公司支付違約金，逾期超過10日的，西藏某投資公司有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求林芝某公司賠償人民幣1000萬元作為其未履行義務(wù)而向西藏某投資公司支付的違約金。

2013年12月1日，西藏某投資公司和林芝某公司簽訂《補充協(xié)議》，約定：由林芝某公司出資300萬元購買西藏某投資公司“西藏某實業(yè)有限公司”名稱的所有權(quán)，永久歸林芝某公司所有，該款項應(yīng)于2013年12月5日前支付到西藏某投資公司指定賬戶，若西藏某投資公司在規(guī)定時間截止日未收到林芝某公司全額付款，則本補充協(xié)議連同本補充協(xié)議的主合同同時立即失效。

《產(chǎn)權(quán)交易合同》和《補充協(xié)議》訂立后，林芝某公司于2013年12月5日向西藏某投資公司支付名稱使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款300萬元；2013年12月18日支付首期付款1150萬元，同日又支付首期付款550萬元。因林芝某公司工作人員失誤，遲延2日后于2013年12月20日補充支付首期付款310萬元。林芝某公司共于2013年12月20日前向西藏某投資公司支付2310萬元，其中2000萬元為首期付款，300萬元為標的企業(yè)名稱使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款，10萬元作為延遲2日的違約金（按照每日萬分之五計算，多退少補）。西藏某投資公司公司收到上述款項無異議，并出具了《收據(jù)》。首期款項支付后，西藏某投資公司拒不按照合同約定辦理“產(chǎn)權(quán)交接事項”。2014年1月10日，林芝某公司通過產(chǎn)權(quán)交易所向西藏某投資公司發(fā)送《關(guān)于受讓西藏某實業(yè)有限公司100%股權(quán)有關(guān)事項的告知函》，要求西藏某投資公司于2014年1月15日前移交尚未移交的其他資料；并進一步指出，由于西藏某投資公司未能在合同約定時間內(nèi)，配合完成資產(chǎn)審計報告、稅務(wù)核查報告、提供工商過戶所必需的資料，林芝某公司要求相應(yīng)順延余款支付時間，順延期限按照2014年1月3日至西藏某投資公司配合完成資產(chǎn)審計報告并提供工商過戶所必需的全部資料之日期間計算。此后，西藏某投資公司仍然沒有向林芝某公司移交約定的資料。

2014年4月15日，西藏某投資公司通過產(chǎn)權(quán)交易所向林芝某公司發(fā)送《解除合同通知函》，該《通知函》以林芝某公司應(yīng)當在2014年1月22日前支付余款42,342,518.00元而未支付為由，根據(jù)《合同法》及產(chǎn)權(quán)交易合同第十條規(guī)定，通知解除雙方的《產(chǎn)權(quán)交易合同》并保留追究林芝某公司違約責任的權(quán)利。2014年5月7日，林芝某公司通過產(chǎn)權(quán)交易所向西藏某投資公司發(fā)送《對<解除合同通知函>的異議書》，認為西藏某投資公司作為違約方無權(quán)解除合同，要求其糾正違約行為，繼續(xù)履行合同義務(wù)。2014年5月14日西藏某投資公司答復(fù)稱堅持解除合同。鑒于此，林芝某公司委托我所律師向西藏自治區(qū)高級人民法院提起訴訟，請求確認西藏某投資公司的《解除合同通知函》無效，判令西藏某投資公司和曲某繼續(xù)履行《產(chǎn)權(quán)交易合同》和《補充協(xié)議》，并向工商局提交西藏某實業(yè)公司股權(quán)變更所需的各項文件，完成股權(quán)變更手續(xù)；判令西藏某投資公司和曲某共同向林芝某公司支付違約金1000萬元。

西藏某投資公司和曲某答辯稱：1、林芝某公司的起訴沒有事實依據(jù)。2、林芝某公司未支付余款，已經(jīng)構(gòu)成根本性違約。3、本案《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《補充協(xié)議》已經(jīng)依法解除。鑒于林芝某公司未依照合同約定支付余款，西藏某投資公司于2014年4月發(fā)出的《解除合同通知函》具有合同和法律依據(jù)。4、在林芝某公司違約的情況下，西藏某投資公司有權(quán)不予移交資料。

一審法院經(jīng)審理后，于2015年4月22日作出（2014）藏法民二初字第5號民事判決書，支持了林芝某公司的訴訟請求。宣判后，西藏某投資公司和曲某均不服，向最高人民法院提起上訴。最高人民法院經(jīng)審理后作出（2015）民一終字第169號民事裁定，以二審期間本案的客觀情況已經(jīng)發(fā)生重大變化為由將本案發(fā)回西藏高院重審。

重審期間，林芝某公司在舉證期限內(nèi)變更訴訟請求：1、請求確認《解除合同通知函》無效；2、請求解除《產(chǎn)權(quán)交易合同》和《補充協(xié)議》；3、請求判令西藏某投資公司和曲某支付違約金1000萬元；4、判令西藏某投資公司和曲某返還所收取的2310萬元、支付資金占用損失13327467.00元并按照年利率24%的標準支付全部款項返還為止的利息損失。

西藏某投資公司和曲某補充答辯意見：1、林芝某公司首期款項支付不符合合同約定，且該款項是由第三人代為支付，說明其存在資金周轉(zhuǎn)困難情形，西藏某投資公司如果將標的企業(yè)的證照、資料移交給林芝某公司具有很大風(fēng)險，依法享有不安抗辯權(quán)；2、涉案合同的履行雙方均存在違約情形，但林芝某公司先行違約及其履約能力的欠缺是西藏某投資公司和曲某履行瑕疵的誘因，故林芝某公司的違約程度較重，反訴請求林芝某公司支付違約金100萬元；3、假設(shè)西藏某投資公司存在履約瑕疵，林芝某公司的違約金主張顯然過高，應(yīng)當減少至100萬元以下或相當，利息損失主張沒有依據(jù)，林芝某公司不能既主張違約金又主張損失賠償。

【代理意見】

我們認為，本案主要爭議焦點為：（1）關(guān)于合同的履行究竟是哪一方違約的問題；（2）《解除合同通知函》是否發(fā)生合同解除效力的問題；（3）關(guān)于違約責任和損失承擔問題。

一、關(guān)于合同的履行究竟是哪一方違約的問題

我們認為，對于本案合同的履行，西藏某投資公司和曲某一方存在嚴重違約情形，依法應(yīng)當承擔違約責任。

（一）、林芝某公司按照產(chǎn)權(quán)交易所的要求將首期付款直接支付給西藏某投資公司的行為，沒有違背《產(chǎn)權(quán)交易合同》約定，不構(gòu)成違約。

1、產(chǎn)權(quán)交易所于2013年12月17日向林芝某公司發(fā)送《關(guān)于支付首期付款的通知》，要求林芝某公司將首期付款直接支付給西藏某投資公司，并提供西藏某投資公司的收款賬戶。林芝某公司接到通知后，隨即將款項支付給西藏某投資公司。林芝某公司根據(jù)交易所的要求將首付款直接支付給西藏某投資公司的行為符合將首期價款支付至產(chǎn)權(quán)交易所指定銀行賬戶的約定，不構(gòu)成履行上的瑕疵行為。

2、林芝某公司于2013年12月18日向西藏某投資公司僅支付了1700萬元的首期價款，因工作人員失誤造成300萬元款項被遺漏而未支付，林芝某公司在發(fā)現(xiàn)該失誤后于2013年12月20日及時支付了300萬元，補足了被遺漏的首期款項，至2013年12月20日林芝某公司足額支付了首期的全部款項。西藏某投資公司在收到林芝某公司的付款后沒有提出任何異議，并向林芝某公司出具了《收據(jù)》。西藏某投資公司在合同履行期間對林芝某公司首期付款的支付行為一直未曾提出過異議，甚至在《合同解除通知函》中也僅以林芝某公司未支付轉(zhuǎn)讓價款余款42,342,518.00元為由主張合同解除，沒有提及首付款的支付行為違反約定，實際上西藏某投資公司是認可了林芝某公司首期付款的支付行為不構(gòu)成違約。

（二） 西藏某投資公司在收到林芝某公司支付的首期價款后拒不移交標的企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照等資料，致使合同不能順利履行，其行為構(gòu)成嚴重違約。

《產(chǎn)權(quán)交易合同》第五條“產(chǎn)權(quán)交接事項”約定：“乙方根據(jù)本合同第四條相關(guān)要求，支付首期付款（2000萬元人民幣）后，甲方應(yīng)于1個工作日內(nèi)向乙方移交以下資料：……”。從該條約定可以看出，西藏某投資公司在林芝某公司支付首期價款后有三方面的義務(wù)必須履行：（1）、標的企業(yè)資質(zhì)證件等資料移交；（2）、標的企業(yè)名下42.85目商業(yè)用地的土地權(quán)屬憑證等資料移交；（3）、配合完成資產(chǎn)評估、稅務(wù)核查等工作，并出具工商變更所必需的資料，早日完成對標的企業(yè)的工商變更工作。

實際履約中，西藏某投資公司違背約定，拒不全面履行自己的義務(wù)，故意違約。

第一、西藏某投資公司雖然于2013年12月24日通過交易所向林芝某公司移交了土地使用證和規(guī)劃許可證原件，但是該履約行為不符合“向乙方移交”的約定。2014年1月7日西藏某投資公司向交易所提交了土地出讓合同等與土地相關(guān)的六份資料，但是其提交資料的時間已經(jīng)延遲了14天，并且沒有提交土地出讓金發(fā)票的原件。這些履約行為與約定明顯不完全相符，構(gòu)成違約。

第二、西藏某投資公司不配合甚至拒絕接納交易所委派的會計師、稅務(wù)師對標的企業(yè)進行資產(chǎn)評估、稅務(wù)核查等工作，導(dǎo)致資產(chǎn)審計和稅務(wù)核查報告無法及時出具，嚴重影響到工商變更和稅務(wù)變更工作的開展。西藏某投資公司的這些行為與約定不符，系違約。

第三、西藏某投資公司從收到首期款一直到本案訴訟為止均沒有將標的企業(yè)的證照、章程、印章等基本資料轉(zhuǎn)移交付給林芝某公司。標的企業(yè)仍然被其掌握、管理和控制，此舉不僅嚴重違背合同約定而且從根本上阻礙了《產(chǎn)權(quán)交易合同》的順利履行。這種只收款不移交標的企業(yè)給林芝某公司的行為系根本性違約，也是引發(fā)矛盾和糾紛的直接原因。依據(jù)法律規(guī)定，西藏某投資公司應(yīng)承擔合同不能正常履行的責任。

二、《解除合同通知函》是否發(fā)生合同解除效力的問題

1、我們認為，《產(chǎn)權(quán)交易合同》雖然約定林芝某公司應(yīng)當在2014年1月22日前支付剩余轉(zhuǎn)讓價款，但是該合同同時約定了轉(zhuǎn)讓方（西藏某投資公司）應(yīng)當履行標的公司證照和資料移交義務(wù)、資產(chǎn)審計和稅務(wù)核查的配合義務(wù)。這些義務(wù)履行的期限均早于林芝某公司支付剩余轉(zhuǎn)讓價款的期限，當事人對合同義務(wù)的履行存在先后順序之分，西藏某投資公司履行義務(wù)在先，林芝某公司支付尾款的義務(wù)在后。當西藏某投資公司不履行或者履行義務(wù)不符合《產(chǎn)權(quán)交易合同》約定時，林芝某公司根據(jù)《合同法》第六十七條“當事人互負債務(wù)，有先后順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！钡囊?guī)定，享有先履行抗辯權(quán)，有拒絕其要求支付余款的權(quán)利。所以，林芝某公司未支付轉(zhuǎn)讓價款余款的行為依法不構(gòu)成違約，無需承擔違約責任，西藏某投資公司不能據(jù)此解除合同。

2、《合同法》第九十六條規(guī)定“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”我們認為，《合同法》的第九十三條第二款、第九十四條和第九十六條均對單方解除合同的條件、程序等作出了嚴格規(guī)定。如果不符合這些規(guī)定，即使解除合同的通知送達了對方，均不能產(chǎn)生解除的后果。在本案中，林芝某公司無根本性違約，西藏某投資公司通知解除合同的行為不符合《合同法》九十三條、第九十四條規(guī)定的法定條件。西藏某投資公司在自身違約的情況下不享有解除的合同的權(quán)利，其發(fā)出的《合同解除通知函》不能產(chǎn)生解除合同的法律效力。

三、關(guān)于違約責任和損失承擔問題。

1、西藏某投資公司違反了約定，應(yīng)依法向林芝某公司支付違約金1000萬元。

承前所述，西藏某投資公司的的種種行為均表明其違約是故意的，并且是屬于嚴重的、根本性的違約。根據(jù)《產(chǎn)權(quán)交易合同》第十條“甲方若不按時移交本合同第五條約定的相關(guān)資料，以及不配合乙方提供標的企業(yè)工商變更所必需甲方相關(guān)資料的，乙方有權(quán)解除本合同，有權(quán)要求甲方退還乙方已支付的全部款項，并有權(quán)要求甲方賠償損失，甲方應(yīng)向乙方支付人民幣1000萬元的違約金”的規(guī)定，林芝某公司請求判令西藏某投資公司支付1000萬元違約金，于法有據(jù)。

2、因西藏某投資公司違約給林芝某公司造成的損失計算問題

林芝某公司的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》顯示該企業(yè)成立于2006年12月，注冊資本為8600萬元，經(jīng)營范圍為：房屋建筑工程總承包貳級、房地產(chǎn)開發(fā)貳級。該企業(yè)系林芝市最大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性強，規(guī)模大，信譽好，在林芝市已成功開發(fā)數(shù)個樓盤，面積達幾十萬平方米。林芝某公司訂立涉案合同的目的是希望抓住拉薩市房地產(chǎn)需求旺盛的機會，及時進行房地產(chǎn)開發(fā)，實現(xiàn)利潤最大化。然而，由于西藏某投資公司違約造成合同不能履行，致使林芝某公司喪失了商機，損失慘重。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)的可預(yù)期利潤受企業(yè)實力、資金、管理因素以及市場價格因素的影響，舉證存在較大困難，因此林芝某公司請求人民法院參照民間借貸利率24%/年的標準，判決西藏某投資公司支付已經(jīng)發(fā)生的2310萬元資金利息損失以及至其全部返還本金2310萬元為止期間的利息損失。

另外，在二審期間，西藏某投資公司提出產(chǎn)權(quán)交易合同名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，該合同依法應(yīng)屬無效。我們認為，《產(chǎn)權(quán)交易合同》中雖然涉及一宗土地使用權(quán)，但是還包括標的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、章程、印章等資料的移交，以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶登記手續(xù)的辦理，與單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不同，因此西藏某投資公司主張《產(chǎn)權(quán)交易合同》為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，缺乏依據(jù)，該主張不能成立。

【判決結(jié)果】

二審法院判決，解除《產(chǎn)權(quán)交易合同》和《補充協(xié)議》，由西藏某投資公司和曲某返還2300萬元首付款，支付違約金1000萬元。

【裁判文書】

最高人民法院經(jīng)審理后認為：本案爭議的焦點為：涉案合同的性質(zhì)與效力；林芝某公司和西藏某投資公司、曲某是否存在違約行為及應(yīng)否承擔違約責任；西藏某投資公司以及曲某是否應(yīng)當賠償林芝某公司利息損失；西藏某投資公司發(fā)出的《解除合同通知函》是否發(fā)生解除合同的效力。

一、關(guān)于涉案合同的性質(zhì)與效力

綜合雙方當事人所簽訂的合同名稱、合同內(nèi)容及履行情況，涉案合同為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！懂a(chǎn)權(quán)交易合同》第一條對產(chǎn)權(quán)交易標的明確作了規(guī)定：本合同標的為甲方與曲某依法共同持有的西藏某實業(yè)有限公司100%股權(quán)。從合同約定的內(nèi)容看，涉及的不僅是土地使用權(quán)，還包括營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照手續(xù)的移交。涉案合同內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓以及相應(yīng)的工商變更登記等，單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并不能涵蓋上述內(nèi)容。西藏某投資公司主張涉案合同實質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，缺乏依據(jù)，本院不予支持。《產(chǎn)權(quán)交易合同》系各方當事人真實的意思表示，且不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。西藏某投資公司認為合同內(nèi)容顯失公平，但未在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)。故《產(chǎn)權(quán)交易合同》對于雙方當事人有拘束力。

二、關(guān)于林芝某公司與西藏某投資公司、曲某是否存在違約以及應(yīng)否承擔違約責任

根據(jù)《產(chǎn)權(quán)交易合同》的約定，林芝某公司支付股權(quán)

轉(zhuǎn)讓款義務(wù)和西藏某投資公司移交標的企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證照等義務(wù)是有先后順序的。按照合同約定，應(yīng)當由林芝某公司先支付首期款，西藏某投資公司移交證照，林芝某公司再支付剩余款項。從本案的實際情況看，2013年12月20日林芝某公司遲延支付首期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款2000萬元中300萬元兩日，但隨即向西藏某投資公司支付了該300萬元遲延支付兩日的違約金10萬元，西藏某投資公司亦接收并出具《收條》，其對此并未提出異議，應(yīng)當視為林芝某公司如約完成了支付首期款的義務(wù)。

按照《產(chǎn)權(quán)交易合同》第五條“乙方根據(jù)本合同第四

條相關(guān)要求，支付首期付款2000萬元后，甲方應(yīng)于1個工作日內(nèi)向乙方移交以下資料……”之約定，西藏某投資公司應(yīng)于3013年12月23日向林芝某公司移交標的企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證照及標的企業(yè)所擁有的土地權(quán)權(quán)屬憑證等資料。但西藏某投資公司及曲某于12月24日僅向林芝某公司移交該土地的土地使用權(quán)證原件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件，2014年1月7日才向產(chǎn)權(quán)交易所移交出讓宗地平面界址圖原件、紅線圖原件、核定建設(shè)用地說明原件、土地出讓合同原件。標的企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、印章等資質(zhì)證照原件并未移交，工商變更登記手續(xù)亦未變更。按照《產(chǎn)權(quán)交易合同》的約定，西藏某投資公司構(gòu)成違約。林芝某公司發(fā)函催告西藏某投資公司在2014年1月15日前移交尚未移交的其他資料并要求相應(yīng)順延余款支付時間，但西藏某投資公司及曲某此后仍然沒有向林芝某公司履行相應(yīng)義務(wù)。根據(jù)《合同法》第六十七條的規(guī)定，在負有先履行義務(wù)的一方拒不履行相應(yīng)合同義務(wù)的情況下，作為后履行一方的當事人享有抗辯權(quán)。在此情況下，林芝某公司有權(quán)拒絕支付余款，故林芝某公司未支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓余款的行為并不構(gòu)成違約。西藏某投資公司還主張林芝某公司存在資金困難，其享有不安抗辯權(quán)，但其僅提供產(chǎn)權(quán)交易所負責人賈某某出具的說明，說明林芝某公司資金周轉(zhuǎn)困難。本院認為，賈某某并非林芝某公司員工，亦未取得林芝某公司的授權(quán)，其行為并不能代表嘉龍公司。西藏某投資公司及曲某據(jù)此主張其系行使不安抗辯權(quán)，進而主張林芝某公司違約并追究其違約責任，缺乏依據(jù)，本院不予支持。本案中西藏某投資公司及曲某的行為構(gòu)成違約，林芝某公司主張其支付違約金1000萬元，有合同依據(jù)，本院予以支持。西藏某投資公司及曲某主張該違約金數(shù)額過分高于其給林芝某公司造成的損失，但未提供相應(yīng)的證據(jù)，本院對其主張不予支持。

三、關(guān)于西藏某投資公司以及曲某是否應(yīng)當賠償林芝

某公司利息損失問題

如前所述，林芝某公司主張西藏某投資公司及曲某支

付其違約金1000萬元，有合同依據(jù)。違約金的性質(zhì)既具有補償性，又具有賠償性，林芝某公司并未舉證證明其除利息損失外還存在其他損失，在1000萬元違約金能夠足以涵蓋其利息損失的情況下，林芝某公司主張西藏某投資公司、曲某除支付1000萬元違約金外，另行賠償其利息損失缺乏依據(jù)，本院不予支持。

四、關(guān)于西藏某投資公司發(fā)出的《解除合同通知函》

是否發(fā)生解除合同的效力

西藏某投資公司發(fā)出的《解除合同通知函》系其真實

意思表示，應(yīng)為有效，但并不發(fā)生解除合同的效力。西藏某投資公司發(fā)出的《解除合同通知函》時，涉案合同并不具備法定的解除條件，同時亦不構(gòu)成約定解除。如前所述，西藏某投資公司為合同的違約方，其不享有合同解除權(quán)，故西藏某投資公司單方發(fā)出的《解除合同通知函》并不發(fā)生解除合同的效力。西藏某投資公司、曲某的該項請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。二審法院判決《產(chǎn)權(quán)交易合同》和《補充協(xié)議》解除，判令西藏某投資公司和曲某向林芝某公司返還2300萬元、支付違約金1000萬元，駁回林芝某公司要求支付利息損失的請求、駁回西藏某投資公司和曲某的反訴請求。

【案例評析】

西藏某投資公司認為《產(chǎn)權(quán)交易合同》實質(zhì)上為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，缺乏依據(jù)。

我們認為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同雖然存在一定的交叉，但是二者迥然不同。前者不僅涵蓋土地使用權(quán)的移交，還包括股東變更、公司章程的修改，目標公司資質(zhì)證照和印章等資料的移交，以及工商登記手續(xù)的辦理等，而后者僅僅只包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理及地面建筑物、附屬物的處理等，不涉及股東變更、公司章程修改等。盡管實踐中，有通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易方式實現(xiàn)對特定土地使用權(quán)的擁有和控制，但是這種交易并不違反法律的規(guī)定，亦不能因此改變合同的性質(zhì)。

本案《產(chǎn)權(quán)交易合同》中不僅約定由轉(zhuǎn)讓方西藏某投資公司向林芝某公司移交標的企業(yè)名下的土地權(quán)屬憑證資料，但同時還約定需要移交標的企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照等資質(zhì)證照、印章，工商登記手續(xù)辦理以及名稱使用權(quán)的歸屬問題，單純的土地轉(zhuǎn)讓合同不能涵蓋本合同的全部內(nèi)容，因此主張該合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，缺乏依據(jù)。

【結(jié)語和建議】

從本案來看，民事合同依法成立并具有法律效力的情況下，當事人應(yīng)嚴格遵照約定，全面履行合同義務(wù)，否則應(yīng)按照約定承擔違約責任，包括支付約定違約金。違約金和賠償損失都是合同違約的責任承擔的主要形式，違約金具有補償性和處罰雙重屬性，賠償損失主要是一種補償性質(zhì)的責任形式。根據(jù)《合同法》第一百一十二條“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失?！钡囊?guī)定，賠償損失與其他違約責任方式可以并用。本案中，林芝某公司提出違約金和利息損失賠償主張系基于不同性質(zhì)、不同法律依據(jù)提出的指向不同的利益主張。違約金主張基于合同明確約定而提出，而利息損失則基于其實際損失提出。雖然二審法院認為，在違約金能夠足以涵蓋利息損失的情況下，不支持林芝某公司要求另行賠償其利息損失的主張，但是我們認為，依照民法原理，違約金請求權(quán)的存在并不排斥損害賠償請求權(quán)的存在，二者是相互獨立、可以并存的。

相關(guān)法律知識：

如何避免房產(chǎn)開發(fā)商危害業(yè)主的一房二賣損失?

當事人簽訂買賣房屋協(xié)議后，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，當買受人和開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，買受人就可以到登記機關(guān)辦理預(yù)告登記。

預(yù)告登記辦理后，開發(fā)商即使再把這套房子賣給他人，也不會發(fā)生物權(quán)效力。由于買受人已在登記機關(guān)做了預(yù)告登記，其他買房人通過登記機關(guān)也可以查詢到該套房屋的出賣情況，知道自己不可能得到房屋的所有權(quán)，自然也就不會買了。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的解釋(一)第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。

需要注意的是，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。所以買受人在能夠辦理不動產(chǎn)登記后要及時辦理，以免預(yù)告登記失效給自己帶來不必要的麻煩。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百二十一條，當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。