(一) 涉及土地使用權(quán)和房地產(chǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)問題

為了節(jié)稅, 交易雙方往往通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)。以下是股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收差別:

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方: 轉(zhuǎn)讓所得稅、印花稅

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方: 印花稅

土地使用權(quán)、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方: 土地增值稅 (四級(jí)累進(jìn)稅率)、增值稅、轉(zhuǎn)讓所得稅、印花稅

土地使用權(quán)、房地產(chǎn)的受讓方: 契稅、印花稅

可見, 通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式所承擔(dān)的稅負(fù)比土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)要低。

然而, 在公司主要資產(chǎn)為房地產(chǎn)的情況下, 轉(zhuǎn)讓公司100%的股權(quán),稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)認(rèn)為系以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn), 依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函 〔2000〕 687號(hào)) 的規(guī)定, 征收土地增值稅。

附:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》 (國(guó)稅函 〔2000〕 687號(hào))

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局:

你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示》(桂地稅報(bào) 〔2000〕 32號(hào)) 收悉。

鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源 (欽州) 實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán), 且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物, 經(jīng)研究, 對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

不過, 個(gè)人認(rèn)為公司轉(zhuǎn)讓的是股權(quán)而不是房地產(chǎn), 不屬于《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的征稅范圍。另外, 征稅的對(duì)象也存在問題, 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方是股東, 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方是公司, 如果向股東征收土地增值稅, 轉(zhuǎn)讓股東并不是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓者, 邏輯上存在問題。還有,如果轉(zhuǎn)讓的不是100%的股權(quán), 只是部分股權(quán), 如何征收土地增值稅?“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”如何準(zhǔn)確界定? 在執(zhí)行的過程中會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議,據(jù)了解各地在執(zhí)行上述文件時(shí)口徑不統(tǒng)一, 有參照?qǐng)?zhí)行的, 也有不執(zhí)行的。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有導(dǎo)致公司名下的房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移, 不涉及征收土地增值稅。需要提醒的是, 通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式, 公司雖然暫時(shí)不需要支付上述稅費(fèi),但是公司在將來轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí), 將繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。對(duì)受讓股東而言, 其股東權(quán)益將受影響。所以, 通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn), 實(shí)際上是將土地增值稅的繳納時(shí)間延后, 將股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)成本轉(zhuǎn)移到股權(quán)受讓方。