房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為我國經(jīng)濟命脈的重要行業(yè)之一，不僅財務核算比較復雜，而且還涉及很多的稅費核算。本文為大家收集整理了房地產(chǎn)企業(yè)（集團）關(guān)聯(lián)交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、費用分攤、股息分配和資金融通等重要事項的12項涉稅風險點。

1. 項目公司設立方式未考慮稅收因素

風險描述：

房地產(chǎn)集團受讓土地后成立項目公司進行開發(fā)，未事前考慮稅收影響，項目公司的成立不符合相關(guān)規(guī)定，導致增值稅計算及繳納時土地價款不能按規(guī)定扣除。

重點提醒：

財稅[ 2016]第140號《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司。

（2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變。

（3）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

以上三個條件須同時滿足，否則將影響增值稅的差額計算繳納。

2. 集團內(nèi)“抵消交易”降低整體稅負

風險描述：

在大型集團多元化的經(jīng)營模式下，當一個企業(yè)向其關(guān)聯(lián)企業(yè)提供的利益被該關(guān)聯(lián)企業(yè)提供的其他利益補償時，就產(chǎn)生了“抵消交易” ，導致少繳稅款。

重點提醒：

以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、中介服務費等債務，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務往來不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應納稅收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。第四十四條規(guī)定，企業(yè)不提供與其關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務往來資料，或者提供虛假、不完整資料，未能真實反映其關(guān)聯(lián)業(yè)務往來情況的，稅務機關(guān)有權(quán)依法核定其應納稅所得額。第四十七條規(guī)定，企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。因此對這種關(guān)聯(lián)企業(yè)間的“抵消交易”，稅務機關(guān)將按獨立交易原則還原處理，取消“抵消交易” 導致的稅收影響。

3. 對外股息分配未履行代扣代繳義務

風險描述：

對境外股東按董事會《股利分配決議》分配股息、紅利等權(quán)益性投資收益未按規(guī)定代扣代繳企業(yè)所得稅。

重點提醒：

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第三十七條規(guī)定，對非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得應繳納的所得稅，實行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務人。稅款由扣繳義務人在每次支付或者到期應支付時，從支付或者到期應支付的款項中扣繳。

國家稅務總局公告2017年第37號第七條第二款規(guī)定：非居民企業(yè)取得應源泉扣繳的所得為股息、紅利等權(quán)益性投資收益的，相關(guān)應納稅款扣繳義務發(fā)生之日為股息、紅利等權(quán)益性投資收益實際支付之日。

4. 豁免債務長期掛賬未確認收入

風險描述：

集團母公司向成員企業(yè)收取培訓費、服務費、軟件費、設計費等，實際未收取，存在債務豁免情形。

重點提醒：

債務豁免的交易行為雖然根據(jù)會計準則可以計入資本公積，但是應該按照所得稅相關(guān)規(guī)定計入當期的應納稅所得額。如果豁免的債務長期掛賬不確認收入，則存在較大的稅收風險。

5. 同一區(qū)域多個項目運作的成本費用為準確劃分

風險描述：

房地產(chǎn)集團受讓土地后成立項目公司進行開發(fā)，集團可能存在一個區(qū)域同時運作多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的情況。不同的開發(fā)項目往往處于不同的階段，比如有的項目公司剛成立，有的已經(jīng)結(jié)束，有的處于正常銷售階段。尤其是已結(jié)束未注銷的項目后續(xù)費用由于沒有營業(yè)收入彌補，集團往往通過各種形式轉(zhuǎn)移至正常項目公司，形成稅收風險。

重點提醒：

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。多個項目公司同時運作導致的人員工資薪金支出、辦公費用等支出沒有合理劃分可能會導致稅收風險。

6. 融通資金不符合統(tǒng)借統(tǒng)還政策

風險描述：

集團企業(yè)、集團核心企業(yè)、或集團所屬財務公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機構(gòu)借入的借款利率水平。

重點提醒：

按照《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅（2016） 36號文附件三第19條第7款規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，集團按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平，向集團內(nèi)下屬單位收取利息。統(tǒng)借方向下屬單位收取的借款利率水平高于本身支付給金融機構(gòu)的借款利率水平的，應全額繳納增值稅。同時，按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：

非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。因此，在項目公司層面上還要考慮統(tǒng)借統(tǒng)還的利息利率是否高于金融企業(yè)同期貸款利率的，超出部分不得在所得稅前扣除的風險。

7. 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務缺乏合規(guī)形式要件

風險描述：

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，項目公司向集團支付的利息，未取得集團開具的免稅發(fā)票；同時統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議、集團向金融機構(gòu)的貸款合同，未取得集團公司或集團核心企業(yè)或集團所屬財務公司在稅務機關(guān)辦理的增值稅免稅備案證明。

重點提醒：

按照《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》國家稅務總局公告[ 2018] 28號文第九條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應稅項目（以下簡稱“應稅項目”）的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票（包括按照規(guī)定由稅務機關(guān)代開的發(fā)票）作為稅前扣除憑證：第七條規(guī)定，企業(yè)應將與稅前扣除憑證相關(guān)的資料，包括合同協(xié)議、支出依據(jù)、付款憑證等留存?zhèn)洳?，以證實稅前扣除憑證的真實性，統(tǒng)借統(tǒng)貸業(yè)務涉及的利息支出在稅前扣除時，必須取得集團開具的免稅發(fā)票、統(tǒng)借統(tǒng)貸協(xié)議、集團與金融機構(gòu)的貸款合同，集團在稅務機關(guān)辦理的增值稅免稅備案證明以作為稅前扣除憑證。

8. 關(guān)聯(lián)企業(yè)間無償或低息融通資金

風險描述：

房地產(chǎn)集團在集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間融通資金，未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來處理，不計息或收取低息。

重點提醒：

按照《財政部稅務總局關(guān)于明確養(yǎng)老機構(gòu)免征增值稅等政策的通知》財稅[2019] 20號文第三條：“ 自2019年2月1日至2020年12月31日，對企業(yè)集團內(nèi)單位（含企業(yè)集團）之間的資金無償借貸行為，免征增值稅”。按照《稅收征管法》第三十六條規(guī)定：“企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的。稅務機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整”。另據(jù)《稅收征管法實施細則》第五十四條規(guī)定：“納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以調(diào)整其應納稅額；

融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務的正常利率”。因此，集團內(nèi)無償或低息可能會面臨被稅務機關(guān)按照金融機構(gòu)同期貸款利率調(diào)整的風險。

9. 受攤集團費用與經(jīng)濟受益不相匹配

風險描述：

房地產(chǎn)集團向項目公司收取品牌使用費、信息技術(shù)咨詢費、工程咨詢費等費用，交易合同缺乏商業(yè)實質(zhì)，收費標準隨意，無詳細計算依據(jù)支撐。有的甚至虛開規(guī)劃設計費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

重點提醒：

房地產(chǎn)企業(yè)應參照《特別納稅調(diào)查調(diào)整及相互協(xié)商程序管理辦法》國家稅務總局2017年第6號公告的相關(guān)規(guī)定，在集團層面完善關(guān)聯(lián)交易的制度設計，對于特許權(quán)使用費等交易，應當與品牌等無形資產(chǎn)為企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方帶來的經(jīng)濟利益相匹配。

10. 集團費用在成員企業(yè)間分攤不合理

風險描述：

房地產(chǎn)集團向成員企業(yè)分攤的費用，從受益的角度看，有些費用不符合收入成本配比的原則，由成員企業(yè)承擔不合理；從計算方法上來講，有些費用分攤的計算方法不合理。

重點提醒：

依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準于在計算應納稅所得額時扣除。集團應本著合理性原則分攤費用，根據(jù)集團成員企業(yè)的共性情況制訂詳細、合理的分攤標準和計算方法。否則根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條及實施條例第一百二十三條規(guī)定，將面臨被稅務機關(guān)調(diào)整的風險。

11. 企業(yè)員工入股開發(fā)項目獲得分紅未繳納個人所得稅

風險描述：

房地產(chǎn)集團為強化公司內(nèi)部的激勵機制和約束機制，允許部分員工入股開發(fā)項目，員工取得開發(fā)項目分紅所得后，未按規(guī)定繳納利息股息紅利所得個人所得稅。

重點提醒：

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第六條；《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第六條第六款“利息、股息、紅利所得，是指個人擁有債權(quán)、股權(quán)等而取得的利息、股息、紅利所得”相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)員工入股開發(fā)項目，并按入股協(xié)議約定取得的分紅所得，企業(yè)應按規(guī)定代扣代繳員工的利息、股息、紅利所得個人所得稅。

12. 間接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)企業(yè)股權(quán)不具有合理商業(yè)目的

風險描述：

房地產(chǎn)集團在境外設立公司后間接持有境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)后轉(zhuǎn)讓給境外公司，不滿足相關(guān)條件可能會被認定為不具有合理商業(yè)目的，規(guī)避企業(yè)所得稅納稅義務，從而重新定性該間接轉(zhuǎn)讓交易，確認為直接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權(quán)等財產(chǎn)補征企業(yè)所得稅。

重點提醒：

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》國家稅務總局公告2015年第7號，如果境外企業(yè)股權(quán)75%以上價值直接或間接來自于中國應稅財產(chǎn)，或者境外企業(yè)資產(chǎn)總額（不含現(xiàn)金）的90%以上直接或間接由在中國境內(nèi)的投資構(gòu)成，或間接轉(zhuǎn)讓中國應稅財產(chǎn)交易發(fā)生前一年內(nèi)， 境外企業(yè)取得收入的90%以上直接或間接來源于中國境內(nèi)，或者境外企業(yè)及直接或間接持有中國應稅財產(chǎn)的下屬企業(yè)雖在所在國家（地區(qū)）登記注冊，以滿足法律所要求的組織形式，但實際履行的功能及承擔的風險有限，不足以證實其具有經(jīng)濟實質(zhì)，或者間接轉(zhuǎn)讓中國應稅財產(chǎn)交易在境外應繳所得稅稅負低于直接轉(zhuǎn)讓中國應稅財產(chǎn)交易在中國的可能稅負，該間接轉(zhuǎn)讓交易將被穿透，被認定直接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權(quán)等財產(chǎn)補征企業(yè)所得稅。

隨著國家間、地區(qū)間相關(guān)信息交換的深度和廣度的擴大，境外間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)面臨很大稅務風險，集團在作出境外交易安排前，應進行全面綜合的稅務風險評估，以免帶來重大損失。

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