【案情簡介】

2014年11月，原告某某公司與王某某、李某某簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，李某甲作為擔(dān)保人在合同上簽字。合同約定：原告將位于新疆某某縣某某鄉(xiāng)甲方某某農(nóng)場的2210.67畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告李某某、王某某，雙方約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為8295347.5元。李某甲系李某某之父，該合同簽訂之前，合同涉及的土地已經(jīng)由李某甲承包經(jīng)營多年。合同簽訂后原告配合李某某履行了轉(zhuǎn)讓義務(wù)，但李某某僅支付了400萬元土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，尚欠4295347.5元未支付。某某公司向法院提出訴訟。

李某某向提出反訴請求：1.判令李某某受讓的租賃性質(zhì)的1250.73畝土地使用權(quán)的土地租賃費(fèi)在受讓年限內(nèi)（自土地使用權(quán)證辦理之日至2050年5月27日）由某某公司承擔(dān)；2.判令某某公司承擔(dān)因延遲提交土地過戶手續(xù)資料的違約金500,000元；3.判令某某公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

【代理意見】

律師代理某某公司發(fā)表如下代理意見：

一、李某某應(yīng)當(dāng)向某某公司支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

（一）在《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中，三方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要目的是，原告收取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，李某某、王某某獲得土地、使用土地。在簽訂合同的同時(shí)，原告已經(jīng)向李某某、王某某交付了土地，李某某、王某某取得土地完全能夠獨(dú)立自主的使用涉案的土地，并辦理了土地使用權(quán)證。

（二）原告完全是按照三方簽訂的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定的土地使用權(quán)類型，向國土資源部門提交了辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)，沒有原告的轉(zhuǎn)讓，李某某不可能取得涉案土地使用權(quán)，這一事實(shí)有三方簽訂的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以及某某公司向某某縣國土資源部門提交的變更土地使用權(quán)登記的申請資料，某某縣自然資源局的調(diào)查筆錄足以證實(shí)。

（三）在三方簽訂合同后，李某某和王某某已經(jīng)取得了涉案的土地，某某公司分兩次協(xié)助辦理完畢土地使用權(quán)證的過戶，現(xiàn)土地使用權(quán)人是李某某。在辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，及辦理完畢后直至某某公司起訴前李某某從未向某某公司提出過異議，也未提出過變更合同。因此，可以確定李某某是認(rèn)可原合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，李某某就應(yīng)當(dāng)向某某公司支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

（四）至于1250.73畝土地使用權(quán)沒有辦成出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證，主要原因是雙方在對該土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記時(shí)由于地方政策的調(diào)整只能辦理為租賃方式取得。主審法官向某某縣自然資源局負(fù)責(zé)人的調(diào)查筆錄中，某某縣自然資源局負(fù)責(zé)人回答：“當(dāng)時(shí)文件下來的時(shí)間應(yīng)該是2015年，2015年底辦的只能是租賃，他們之前的辦就辦了，通知下來后的就按通知走，2014年我們還不知道政策”，“李某某簽了合同就是愿意的，如果不愿意就不應(yīng)該簽合同，我也問過李某某，如果簽了合同就要繳納租賃費(fèi)，從2016年開始收取，要是愿意就簽合同，最后她同意簽合同，她不同意就不會辦理的”。從以上調(diào)查筆錄可證實(shí)，受讓方李某某在辦證前對租賃方式取得該土地使用權(quán)產(chǎn)生的租賃費(fèi)以及租賃年限等是明知的，李某某是充分考慮后自愿辦理的。在此之前，包括某某縣自然資源局在內(nèi)，還有某某公司與李某某均不知道政策發(fā)生變化無法辦理租賃性質(zhì)的土地使用權(quán)證。并且在辦理登記前及辦理登記后李某某未向某某公司提出過異議，也未要求與某某公司達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，已經(jīng)能夠表明其對相應(yīng)的后果是自愿承擔(dān)的，是同意按照原合同的價(jià)款履行的。某某公司提交的2015年11月9日李某甲簽字的《李某甲與某某公司賬務(wù)明細(xì)確認(rèn)》，該“確認(rèn)書”出具的時(shí)間在雙方申請?zhí)峤蛔兏怯浬暾堉?，從確認(rèn)書中也可以證實(shí)，雙方對使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款是按照原合同執(zhí)行的。我國《合同法》第七十七條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。第七十八條還規(guī)定：當(dāng)事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。因此，李某某應(yīng)原合同的價(jià)款當(dāng)向某某公司支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

二、1250.73畝土地產(chǎn)生的租賃費(fèi)應(yīng)當(dāng)由李某某自行承擔(dān)，其要求由某某公司承擔(dān)，沒有事實(shí)及法律依據(jù)。

（一）被告李某某親自與某某縣自然資源局簽訂了租賃方式取得國有土地使用權(quán)的合同并領(lǐng)取了相應(yīng)的土地使用權(quán)證，足以證明是李某某經(jīng)過充分考慮自愿辦理的。李某某自愿辦理租賃性質(zhì)的土地使用權(quán)證，自愿繳納租賃費(fèi)，現(xiàn)又要求某某公司承擔(dān)租賃費(fèi)，是完全沒有依據(jù)的，也是不合理、不公平的。

（二）某某公司提交的2015年11月9日李某甲簽字的《李某甲與某某公司賬務(wù)明細(xì)確認(rèn)》，該“確認(rèn)書”出具的時(shí)間在雙方申請?zhí)峤蛔兏怯浬暾堉螅瑥拇_認(rèn)書中也可以證實(shí)，雙方對使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款是按照原合同執(zhí)行的，對產(chǎn)生的租賃費(fèi)也沒有補(bǔ)充約定。

（三）李某某在辦理完過戶手續(xù)就直接向銀行抵押貸款將近500萬元的這一事實(shí)來看，李某某當(dāng)時(shí)為什么自愿辦理，其目的就是要向銀行貸款，和銀行一次性放款的500萬元相比，繳納7萬余元的租賃費(fèi)，對她來說是非常劃算的，這也是李某某自愿辦理租賃性質(zhì)的土地使用權(quán)證重要的原因。

（四）關(guān)于李某某受讓的土地使用權(quán)剩余使用年限比合同約定少5年的問題，經(jīng)審判長向某某縣自然資源局負(fù)責(zé)人的調(diào)查詢問筆錄可證實(shí)，租賃方式取得土地使用權(quán)的使用年限國家規(guī)定最高為30年，到期可優(yōu)先續(xù)租。李某某自愿接受按租賃方式取得土地使用權(quán)表明其對該使用年限的規(guī)定是接受的。因到期可續(xù)租，實(shí)際上不影響李某某就受讓土地的使用年限。

三、未完全按照合同的約定辦理過戶申請的責(zé)任完全是李某某與王某某未明確受讓主體造成的，某某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（一）在三方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，李某某、王某某已經(jīng)實(shí)際占用、使用了涉案的土地，可以看出辦理過戶手續(xù)的主動權(quán)完全是在李某某和王某某一方，所以變更登記其實(shí)只能按照李某某和王某某一方的時(shí)間進(jìn)行申請辦理。

（二）辦理過戶登記需要提交雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同向自然資源局備案的，自然資源局也是依據(jù)簽訂合同的主體辦理過戶登記，由于李某某、王某某一直沒有明確受讓主體，沒有按合同約定時(shí)間提交辦證申請，也沒有向某某公司進(jìn)行告知，這才是造成未按合同約定辦理過戶手續(xù)的根本原因。

（三）在三方簽訂的《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》明確約定了是由李某某、王某某向某某縣自然資源局遞交申請，某某公司予以協(xié)助辦理。在本次及歷次的法庭調(diào)查中，李某某均未提交任何證據(jù)證明李某某在合同約定的時(shí)間已向某某縣自然資源局提交了過戶申請的資料，李某某不提交申請，某某公司無法協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

（四）某某公司能夠保證轉(zhuǎn)讓的土地在辦證時(shí)不存在權(quán)利瑕疵，不會影響辦理過戶登記，所轉(zhuǎn)讓的土地在簽訂合同的時(shí)候已經(jīng)實(shí)際交付。只要李某某、王某某提出申請，某某公司能夠立即協(xié)助辦理過戶手續(xù)。事實(shí)也是如此，李某某提出兩塊土地的辦證申請后，某某公司立即協(xié)助在自然資源局完成了過戶登記。從某某縣自然資源局抵押登記表可以看出，1250畝土地使用權(quán)證的抵押期限為2014年12月至2015年2月，2015年2月到期解押后不會影響本案的辦證，如果李某某、王某某在第一個(gè)出讓性質(zhì)的土地證辦證時(shí)間2015年4月提交辦證申請，當(dāng)時(shí)完全能夠一起辦理出讓性質(zhì)土地證。

（五）1250畝土地使用權(quán)變更申請為什么到2015年11月才提交，原因非常清楚。正像被告王某某所說，李某某與其協(xié)商，在2015年6月王某某與李某某簽訂了書面退出協(xié)議，該協(xié)議沒有向某某公司提交，直到2015年10月王某某正式向某某公司出具退出證明，告知某某公司轉(zhuǎn)讓的土地由李某某一人受讓。很顯然，這其中是李某某與王某某之間存在不便公開的原因，造成了1250畝土地遲延了近一年才確定由李某某辦理手續(xù)的。被告單方變更受讓主體，但一直沒有給某某公司確定的結(jié)果，是遲延辦理變更登記的根本原因。事實(shí)上，10月2日王某某出具證明退出受讓方后，李某某提出過戶申請后，某某公司很快就協(xié)助于11月17日就辦完了手續(xù)，25日上訴人就拿到了土地使用權(quán)證。這一過程前后被告李某某均未提出異議。所以，很明顯推遲辦理變更登記是被告方造成的，應(yīng)當(dāng)由被告方承擔(dān)延遲申請變更登記的違約責(zé)任。

四、兩種價(jià)格的土地面積明確。

（一）三方合同明確約定了兩種不同價(jià)格的土地面積。雖然用了“約”字，但這是因?yàn)橥恋卣闪勘旧砭_性存在缺陷的測量手段決定的習(xí)慣性用法，也是為了避免在辦理土地使用權(quán)證時(shí)數(shù)據(jù)誤差引起爭議，并且已經(jīng)“約”的小數(shù)點(diǎn)的末尾兩位了，可以看出當(dāng)時(shí)三方對面積的確認(rèn)已經(jīng)非常精確了。被告居然利用這一點(diǎn)企圖將土地面積進(jìn)行大量的篡改是完全沒有依據(jù)的，也是不符合邏輯，不符合交易規(guī)則的。第一，合同轉(zhuǎn)讓的土地一直以來都是李某甲承包經(jīng)營的，可以說再沒有比李某甲更熟悉這塊土地情況的人了，合同的面積實(shí)際上就是按照李某甲的意見填寫的。第二，如果按照被告所說，只有900多畝地按照4250元/畝計(jì)算合同總價(jià)款才500多萬元，與原合同相差近300萬元，數(shù)額相差這么大，李某某、王某某不向李某甲詢問嗎？如果詢問后是這樣的情況他們能夠同意簽合同嗎？這么大標(biāo)的額的合同李某某、王某某難道不實(shí)地查看土地狀況嗎？以上均可說明，李某某是對單價(jià)及總價(jià)款沒有異議的。第三，在李某某向自然資源局提交了過戶申請后，其父親李某甲向答辯人出具了《賬務(wù)明細(xì)確認(rèn)書》，其在確認(rèn)書中也是按照轉(zhuǎn)讓合同中約定的單價(jià)確認(rèn)的欠費(fèi)數(shù)額。因此，其理由是根本不能成立。

（二）雙方合同約定，雙方交易的面積最終以辦證面積為準(zhǔn)。所以產(chǎn)生差額是正常的。產(chǎn)生差額有兩個(gè)原因。第一，辦理第一份900畝土地使用權(quán)證之前，李某某、李某甲提出該塊土地北部邊緣的林帶和道路他不要，為盡快撇清與李某甲的關(guān)系，某某公司同意了這一要求，這部分土地的面積為81.77畝。所以原定的K區(qū)北部的900畝土地，最終李某某的辦證面積是817.22畝。第二，在辦理1310.67畝新的土地使用權(quán)證的時(shí)候，其中林帶47.43畝屬于26團(tuán)的地界范圍，原土地證登記的面積有錯(cuò)誤。還有該地東側(cè)的道路12.84畝李某某不要，所以為李某某辦理新的土地證時(shí)，將該部分面積扣除，最終李某某辦證面積為1250畝。

【判決結(jié)果】

一、被告（反訴原告）李某某于本判決生效后30日內(nèi)一次性向原告（反訴被告）某某公司支付剩余土地轉(zhuǎn)讓款3886307.5元；

二、駁回原告（反訴被告）某某公司的其他訴訟請求；

三、駁回被告（反訴原告）李某某的反訴請求。

【案例評析】

關(guān)于兩份土地使用權(quán)性質(zhì)不一致，責(zé)任承擔(dān)問題：

一、李某某在明知無法辦理出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證的情況下自愿與某某縣自然資源局簽訂了租賃方式取得國有土地使用權(quán)的合同并領(lǐng)取了相應(yīng)的土地使用權(quán)證，足以證明是李某某經(jīng)過充分考慮自愿辦理的。

二、在變更登記前已經(jīng)得到明確告知，對于這一重大合同變更事項(xiàng)李某某選擇繼續(xù)履行合同，繼續(xù)辦理變更登記，表明其對相應(yīng)的后果是清楚的。

三、李某某與和碩縣自然資源局簽訂《土地租賃合同》前后均沒有與某某公司就此達(dá)成過變更價(jià)款的協(xié)議，表示對原合同價(jià)款的認(rèn)可。

【結(jié)語和建議】

證據(jù)的提供直接影響待證事實(shí)，當(dāng)事人若主張?jiān)V訟，需對其訴請及案件事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任，訴訟請求實(shí)現(xiàn)的前提條件是證據(jù)確實(shí)充分，當(dāng)事人能承擔(dān)充分證明責(zé)任，否則，將承擔(dān)舉證不能的不利后果。

日常經(jīng)濟(jì)活動中，很多企業(yè)法律意識、證據(jù)意識淡薄，一旦發(fā)生訴訟，處于無法提供證據(jù)的被動地位，導(dǎo)致因無法提供有效證據(jù)，承擔(dān)舉證不能的不利后果，作為律師，應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人在經(jīng)濟(jì)活動中積極搜集并固定證據(jù)，以便發(fā)生訴訟時(shí)更好的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

相關(guān)法律知識：

已遷出戶口的外嫁女是否享有征地補(bǔ)償

原則上外嫁女只要戶口遷出了，基本就不能享受土地征用補(bǔ)償。

但實(shí)際執(zhí)行時(shí)，大多以當(dāng)時(shí)的承包人為準(zhǔn)，也就是說只要是在分地前出生的，就可以享受到征地補(bǔ)償。 關(guān)于外嫁女征收補(bǔ)償?shù)膯栴}要看具體情況。其中，最核心的標(biāo)準(zhǔn)，是看有沒有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的婦女在土地承包經(jīng)營、集體經(jīng)濟(jì)組織收益分配、股權(quán)分配、土地征收或者征用補(bǔ)償費(fèi)使用、宅基地使用等方面享有與男子平等的權(quán)益，不得以婦女未婚、結(jié)婚、離婚、喪偶等為由，侵害婦女的合法權(quán)益。

結(jié)婚后戶口仍在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地，或者離婚、喪偶后戶口仍在男方家所在地，并履行集體經(jīng)濟(jì)組織章程義務(wù)的婦女，在土地承包經(jīng)營、集體經(jīng)濟(jì)組織收益分配、股權(quán)分配、土地征收或者征用補(bǔ)償費(fèi)使用以及宅基地使用等方面，享有與本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員平等的權(quán)益。

符合生育規(guī)定且戶口與婦女在同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地的子女，履行集體經(jīng)濟(jì)組織章程義務(wù)的，享有上述規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)益。村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得剝奪或侵害婦女兒童的合法權(quán)益。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府對備案的村民自治章程、村規(guī)民約應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合法性審查。若違反規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。

承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地;婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，請求支付相應(yīng)份額的，應(yīng)予支持。

這是戶口留在原籍的外嫁女們，要求分取征地補(bǔ)償?shù)闹匾梢罁?jù)。

只要外嫁女，還沒有遷走戶口的，在其他它村子未獲得土地的，她就仍是原來村子的一員，原來村子被征地的，則可以獲得補(bǔ)償。而且其子女在其名下的，同樣可以看做村子一員，同樣可以獲得補(bǔ)償。

當(dāng)然了，外嫁女是否能分得征地款，與各省市的具體規(guī)定、當(dāng)?shù)氐恼鞯卣?，都是密切相關(guān)的。如果村里最終不分征地款，又不服的，建議詳細(xì)了解相關(guān)征地政策后，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益，必要可以找律師到法院起訴索償。