來源：中道財(cái)稅-李欣

“無租使用”和“免租使用”房產(chǎn)一字之差，但存在有償和無償?shù)膶?shí)質(zhì)性區(qū)別?！盁o租使用”強(qiáng)調(diào)的是無償，“免租使用”是在有償?shù)幕A(chǔ)之上，給予一定的免租期，也可能是裝修期。那么“無租使用”和“免租使用”房產(chǎn)的涉稅問題由什么區(qū)別嗎？我們今天就來討論一下增值稅相關(guān)問題！

先來看幾個(gè)政策：

一、中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

二、財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件2

以上，我們可以看出，“無租使用”強(qiáng)調(diào)的是無償使用，此時(shí)已經(jīng)觸發(fā)了增值稅納稅義務(wù)，單位或個(gè)體工商戶提供無償服務(wù)需要視同銷售！也就是說在“無租使用”的租賃期內(nèi)，出租方依然需要按照稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的公允價(jià)格繳納增值稅。

那么“免租使用”由于是有償租賃，只是給予承租方一定時(shí)期的免租期，這就不屬于視同銷售的范圍了，出租方應(yīng)依據(jù)合同、實(shí)際收款額等約定，正常繳納增值稅。

三、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)

但在2022年12月底，十三屆全國人大第三十八次會(huì)議初次審議了增值稅法草案，對(duì)于視同銷售的問題產(chǎn)生了重大變化，對(duì)于“無租使用”和“免租使用”房產(chǎn)的問題是否有影響呢，我們來一睹為快！

三、中華人民共和國增值稅法(草案)

小編總結(jié)如下：

1.視同銷售行為的主體不變，依然是單位和個(gè)體工商戶，不含其他個(gè)人。

2.自產(chǎn)和委托加工貨物用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)的條款不變。

3.無償贈(zèng)與除了貨物、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)外，新增了金融商品。

4.重大變化：財(cái)稅【2016】36號(hào)文中 無償提供服務(wù)的行為需要視同銷售未提及！

這是否意味著無償提供服務(wù)不再需要視同銷售？而我們關(guān)心的“無租使用”是否依然需要視同銷售呢？我們不妨分析一下“無租使用”房產(chǎn)到底屬于哪一類增值稅應(yīng)稅行為。

根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文的解釋，出租不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)稅目:租賃服務(wù)——不動(dòng)產(chǎn)(經(jīng)營租賃服務(wù)) ，納稅人應(yīng)按照“現(xiàn)代服務(wù)——經(jīng)營租賃服務(wù)——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)”繳納增值稅。也就是說“無租使用”本質(zhì)上還是一項(xiàng)提供服務(wù)的行為。如果按照《增值稅法（草案）》來看，無償提供服務(wù)確實(shí)不屬于視同銷售了，但小編個(gè)人理解，公司作為營利性質(zhì)企業(yè)，“無租使用”房產(chǎn)通常針對(duì)于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，否則沒有商業(yè)合理性。由于法條沒有明確表述，最終的解釋要等新法出臺(tái)后的官方解釋才能知曉了，讓我們拭目以待！