案例

：租賃方：甲公司（一般納稅人）2021年1月1日從出租方A公司處租入一幢寫字樓（A公司一般納稅人，2020年購入），租賃合同約定租期三年（2021年1月1日至2023年12月31日），甲公司分別于2021年1月1日、2022年1月1日、2023年1月1日向A公司支付（不含增值稅）租金100萬元。A公司于收取上述租金同時，依照稅法規(guī)定，向甲公司開具增值稅專用發(fā)票，稅率9%；甲公司同時向A公司支付增值稅專用發(fā)票票面注明增值稅額。

甲公司無法確定租賃內(nèi)含利率的，采用其增量借款利率（8%）作為（年度）折現(xiàn)率。本租賃事項無其他影響因素。

甲公司相關(guān)會計分錄如下。

甲公司為先付年金方式支付租金，折現(xiàn)使用權(quán)資產(chǎn)278.33萬元，租賃付款額300萬元（不含增值稅）與折現(xiàn)使用權(quán)資產(chǎn)差額為未確認(rèn)融資21.67萬元。

注：稅法中并沒有“折現(xiàn)”一說，因此須依稅法規(guī)定、按照實際支付租金金額計提。

一、2021年1月1日，甲公司確認(rèn)租賃使用權(quán)資產(chǎn)。

借：使用權(quán)資產(chǎn) 278.33萬

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用 21.67萬

貸：租賃負(fù)債——租賃付款額 300萬

二、2021年1月1日，甲公司收取A公司開具增值稅專用發(fā)票，票面金額100萬元、增值稅額9萬元，向A公司支付109萬元。甲公司當(dāng)日將上述增值稅專用發(fā)票勾選確認(rèn)，并確定符合抵扣條件。

借：租賃負(fù)債——租賃付款額 100萬

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）9萬

貸：銀行存款 109萬

三、2021年1月至2023年12月，甲公司每月計提折舊金額7.73萬元（278.33萬/36），各月分錄一樣，不重復(fù)列示。

借：管理費(fèi)用（假設(shè)甲公司上述寫字樓用于行政辦公）7.73萬

貸：使用權(quán)資產(chǎn)累計折舊7.73萬

注：企業(yè)在不違反會計準(zhǔn)則中確認(rèn)、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本單位的實際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目。

四、2022年1月1日，甲公司收取A公司開具增值稅專用發(fā)票，票面金額100萬元、增值稅額9萬元，向A公司支付109萬元。甲公司當(dāng)日將上述增值稅專用發(fā)票勾選確認(rèn)，并確定符合抵扣條件。

借：財務(wù)費(fèi)用 14.27萬

貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用 14.27萬〔（278.33-100）×8%〕

借：租賃負(fù)債——租賃付款額 100萬

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）9萬

貸：銀行存款 109萬

五、2023年1月1日，甲公司收取A公司開具增值稅專用發(fā)票，票面金額100萬元、增值稅額9萬元，向A公司支付109萬元。甲公司當(dāng)日將上述增值稅專用發(fā)票勾選確認(rèn)，并確定符合抵扣條件。

借：財務(wù)費(fèi)用 7.41萬

貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用 7.41萬｛〔278.33-100-（100-14.27）〕×8%｝

借：租賃負(fù)債——租賃付款額 100萬

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）9萬

貸：銀行存款 109萬

一、新租賃準(zhǔn)則實施時間

2018年12月7日，財政部頒布了修訂后的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》，規(guī)定執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的非上市企業(yè)自2021年1月1日起實施。

二、新租賃準(zhǔn)則與老準(zhǔn)則最大的差異

新租賃準(zhǔn)則中，與原來最大的差異在于，原來經(jīng)營租賃的資產(chǎn)不計入資產(chǎn)負(fù)債表，現(xiàn)在則需要計入資產(chǎn)負(fù)債表。

比如說在老租賃準(zhǔn)則下，經(jīng)營租賃時，只是將租賃費(fèi)直接計入利潤表中費(fèi)用，對于租賃資產(chǎn)無須計入資產(chǎn)負(fù)債表。

而新租賃準(zhǔn)則要求，將未來幾年需要支付的租賃費(fèi)折算為現(xiàn)值，計入資產(chǎn)負(fù)債表—使用權(quán)資產(chǎn)。

三、還再區(qū)分經(jīng)營租賃與融資租賃嗎?

不再區(qū)分，承租人的會計處理由經(jīng)營租賃和融資租賃改為單一的融資租賃模式。

四、新租賃準(zhǔn)則可以簡化處理的兩種特殊前提

1、短期租賃

具體指租賃合同的不可撤銷租期不超過12個月，且不包含購買選擇權(quán)的租賃;

該項租賃與資產(chǎn)價值無關(guān)，如合同有延長或縮短租期的選擇權(quán)，需要合理預(yù)估選擇權(quán)是否執(zhí)行。

2、低價值資產(chǎn)租賃

是指單項租賃資產(chǎn)在功能、效用，租賃時點(diǎn)等相同狀態(tài)下的全新資產(chǎn)價值較低的租賃;

該價值與絕對值相關(guān);

準(zhǔn)則尚未具體規(guī)定金額，在應(yīng)用指南的案例中曾經(jīng)提及，低價值資產(chǎn)的金額，在全新狀態(tài)下絕對值應(yīng)低于人民幣4萬元的資產(chǎn)。

簡化處理就是不將使用權(quán)資產(chǎn)計入資產(chǎn)負(fù)債表，而是在支付費(fèi)用時，直接將其計入利潤表的費(fèi)用，與原租賃準(zhǔn)則的經(jīng)營租賃一樣處理。

五、期初數(shù)需要追溯調(diào)整嗎?

租賃適用于簡化處理的兩種情形之一，從首次執(zhí)行日起直接按新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行會計處理，無需追溯調(diào)整。

其他租賃，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的規(guī)定采用追溯調(diào)整法進(jìn)行會計處理，首次執(zhí)行新準(zhǔn)則的累積影響數(shù)，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)年的年初數(shù)，不調(diào)整可比期間信息。