幸福里百科詞條：二手房過戶手續(xù)①房屋信息調(diào)檔②簽署房屋買賣合同③銀行面簽④銀行下批貸函⑤還清房貸⑥解除房屋抵押⑦過戶遞件⑧繳納稅費⑨下房產(chǎn)證⑩辦理銀行抵押11物業(yè)交割；過戶稅費①契稅首次購房90平以下1%,二套房3%②營業(yè)稅不滿兩年5.6%，滿兩年免征③個稅滿五唯一免征，不滿五年20%④登記費50元⑤貼花5元⑥交易費6元每平米⑦中介傭金2-3%。

本文知識點：

一、辦理過戶需要注意哪些問題

二、過戶稅費有哪些？

辦理過戶需要注意哪些問題

1、了解房屋情況

大多數(shù)購房者買房都是為了自己居住，購買二手房也是一樣。在二手房過戶的時候，購房者也要像選購商品房一樣，認真了解房屋各方面的情況。比如房屋位置、地址、門牌號，還包括面積、戶型、格局、結(jié)構(gòu)、朝向、采光、開間、進深等細節(jié)，更包括房屋預(yù)留物品、裝修情況、物業(yè)服務(wù)、生活配套、商圈環(huán)境等。購房者了解過這些以后心里才有個底，才能放心地接手。

2、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰

二手房的賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤即可。只有做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。

3、注意房款交付時間

購房者付房款時，盡量在產(chǎn)權(quán)過戶之后再進行，或可以用提存的方式辦理房款的給付，以盡量降低風(fēng)險。買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，買賣雙方能一手交錢一手交房。

4、二手房設(shè)備清點

由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，在二手房出售時對裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。

5、了解并核實二手房物業(yè)費等費用

在辦理二手房過戶時，購房者務(wù)必要了解核實諸如物業(yè)費、公共維修基金等費用的繳納和結(jié)清情況。以確定購房以后生活起居不會出現(xiàn)影響。

6、交易房屋是否在租

因為二手房，那么此前對于這個房屋的處理是由賣方?jīng)Q定的，也就是說有可能這個房屋還在出租。而且大部分人更注重房產(chǎn)證，注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃情況，購房者極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。

7、建議房款在過戶后再進行

為了確保資金安全的問題，二手房交易盡量以提存方式辦理房屋價款的交付，或?qū)⒎课輧r款的交付放在產(chǎn)權(quán)過戶之后再進行。以此降低交易風(fēng)險。

8、務(wù)必核實房屋是否存在共有產(chǎn)權(quán)人

務(wù)必核實房屋的所有權(quán)是否有瑕疵，房屋的共有產(chǎn)權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓房屋，房屋是否存在抵押、出租、作為出資等情形。如果房屋存在共有權(quán)人，購房者應(yīng)該要求賣方出具共有權(quán)人同意出售的證明和其所持有的共有權(quán)證書，或者共有權(quán)人到場簽合同、辦理過戶。

9、戶口遷移

二手房買賣雙方應(yīng)一同來到房屋所在地的派出所，詢問房屋內(nèi)的戶口情況，原房東應(yīng)將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責(zé)任。

過戶稅費有哪些？

稅費主要是四個：契稅、個稅、增值稅及附加、中介費

1、契稅

繳稅標準：首套90平及以下，網(wǎng)簽價×1%， 首套90平以上，網(wǎng)簽價×1.5%，二套房網(wǎng)簽價×3%。契稅由買家承擔，過戶當天交給房管局。

注意一下，這里說的是網(wǎng)簽價，買新房只有一個合同價，買二手房涉及到合同價、網(wǎng)簽價、過戶指導(dǎo)價等幾種不同的價格，合同價就是房子的實際成交價格，網(wǎng)簽價是在房管局上面?zhèn)浒负凸镜膬r格，決定了交稅多少，買二手房做低網(wǎng)簽價是很常見的避稅手段。過戶指導(dǎo)價是繳稅的最低基準價，網(wǎng)簽價不能低于過戶指導(dǎo)價，否則就按過戶指導(dǎo)價交稅。

2、增值稅及附加

房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標準：網(wǎng)簽價÷（1+5%）×5.65%

房子已經(jīng)滿2年，普通住宅免征，非普通住宅征稅標準：差價÷（1+5%）×5.65%，差額=合同價—原購買價—交易中的稅金—合理費用。

按規(guī)定，增值稅及附加以及接下來要說的個稅應(yīng)該是由賣家承擔的，市場成交慣例卻是買家承擔所有稅費，不過交易時可以協(xié)商，在合同中寫清楚就行。

3、個稅

滿五唯一免征！滿五唯一免征！滿五唯一免征！重要的話說三遍。滿五是指房子房產(chǎn)證從出證開始算時間滿5年，唯一是指賣家在上海交易系統(tǒng)里只有這一套房子。

買二手房最好選滿五唯一的，可以節(jié)省一筆個稅。不過，房東也不是傻子，肯定不會吃虧，所以一般會把節(jié)省的稅費加到房價上，導(dǎo)致滿五唯一的房子報價比較貴，如果實在貴得離譜，那還是算了。

如果房子不滿5年或者不是賣家唯一住房，個稅交稅標準是：差額×20%，差額=合同價—原購買價—交易中的稅金—合理費用，這種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證，如果沒有這個憑證，可以采用另一種方式納稅：普通住宅網(wǎng)簽價×1%，非普通住宅網(wǎng)簽價×2%。

實際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。

以100萬的二手房過戶費為例：

房主滿五唯一的住宅

這種情況下，房產(chǎn)過戶只需要繳納契稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費和房屋評估費，具體費用如下：

1、契稅：若房屋面積低于90平，契稅1%，即10000元；90-140平契稅1.5%，為15000元；140平以上，契稅3%，為30000元；

2、房屋評估費：5000元；

3、房屋交易手續(xù)費：600元

4、房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80元

綜合來看，如果這100萬的房子面積在90平米以下，過戶費用為15680元，90-140平過戶費為20680元，140平以上過戶費總計35680元。

房主不滿五年的唯一住宅

1、契稅、房屋評估費、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費同上，費用為15680、20680或者35680元三個檔；

2、營業(yè)稅：未超過五年的按房價5.5%繳納，即55000元；

土地增值稅：未超過五年的按房價1%繳納，即10000元

3、個人所得稅：未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）

綜上可以看出，100萬總房款未滿五年的二手房交易，房子面積在90平米以下，過戶費用為80680元，90-140平過戶費為85680元，140平以上過戶費總計100680元。

4、中介費

中介費本來不應(yīng)該單拎出來說，但現(xiàn)在上海房價動輒400萬，2%的中介費就要8萬+，確實也是一筆不小的負擔，一個上海普通白領(lǐng)一年可能都賺不到這么多錢。不過，中介費是可以談的，在房屋總價高或者市場淡季的時候，中介費都有一定的議價空間，但一般不會低于8折。一些新興的互聯(lián)網(wǎng)中介收費相對便宜，一般在1.5%左右。

5、其他費用

下面這些都是小錢，幾千塊錢搞定。

交易手續(xù)費：2.5元/平米×建筑面積，買賣雙方都要付。

權(quán)屬登記費：80元/本，每增加一個產(chǎn)權(quán)人增收10元。

權(quán)證印花稅：個人取得房地產(chǎn)權(quán)證按5元/件繳納。

配圖費：25元/本。

貸款抵押登記費：商業(yè)及組合貸款200元/套；純公積金貸款100元/套。

合同公證費：200-400元左右，由引發(fā)方支付。

評估費：辦貸款一般要評估，費用幾百到幾千，可協(xié)商，交給評估機構(gòu)。

公共維修基金：上家賬戶中的結(jié)余會過戶給下家，是免費贈與還是收費贈與，需要雙方協(xié)商決定。

注：以上內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)綜合整理 具體政策以各地信息為準。