3月13日，高層敦促確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營(yíng)改增有幾點(diǎn)不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

這也就意味著以后二手房交易的營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅征收。實(shí)際上，從營(yíng)業(yè)稅到增值稅，這是一個(gè)進(jìn)步，更體現(xiàn)了公平性?？傮w上來(lái)說(shuō)是好事。

這些年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)下跌過(guò)，甚至有些房?jī)r(jià)暴漲非常嚴(yán)重，就今年過(guò)年后，一線城市爆發(fā)出的房?jī)r(jià)暴漲攪亂了整個(gè)市場(chǎng)，極其不正常，嚴(yán)重干擾了市場(chǎng)的秩序。特別是一些炒房者的加入，以及不法中介機(jī)構(gòu)的介入，更是為混亂的市場(chǎng)添油加醋。

營(yíng)業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點(diǎn)是稅法體制的完善，主要作用是間接抑制炒房行為。

這么多年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是不是對(duì)大多數(shù)人就一定是要多繳稅了呢？其實(shí)不然。

由于二手房交易營(yíng)改增是房地產(chǎn)業(yè)改革的一部分，因此，不少專家分析，二手房交易營(yíng)改增后，稅率有可能按照房地產(chǎn)業(yè)通用的11%來(lái)征收。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授黃樺指出，雖然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費(fèi)整體也有增有減。

安家新媒體根據(jù)北京日?qǐng)?bào)的計(jì)算來(lái)看，個(gè)人出售購(gòu)買兩年內(nèi)的住宅，按照目前營(yíng)業(yè)稅5%的稅率計(jì)算，售價(jià)為100萬(wàn)元的話，營(yíng)業(yè)稅共需繳納5萬(wàn)元。營(yíng)改增落地后，增值稅的計(jì)算需要綜合考慮買入價(jià)和售出價(jià)，已繳納的增值稅也可能允許被抵扣掉。按照11%的稅率計(jì)算，如果這套售價(jià)100萬(wàn)元的住宅買入價(jià)是40萬(wàn)元，那么增值稅稅額約為6萬(wàn)元，超過(guò)營(yíng)業(yè)稅；如果買入價(jià)為90萬(wàn)元，那么增值稅只需要繳1萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)普通住宅而言，兩年外就不需要繳納營(yíng)業(yè)稅了，營(yíng)改增后，是否也可以免征增值稅呢？現(xiàn)在還沒(méi)有統(tǒng)一的說(shuō)法，但預(yù)計(jì)，未來(lái)增值稅也可能減免。

那么什么樣的房子會(huì)繳稅多呢？刨除其他因素，房?jī)r(jià)上漲越多的繳稅越多，也就是說(shuō)，你的房子增值空間越大，繳費(fèi)的基數(shù)也就越大。如果你的房子升值空間小，繳稅也就少。但是你會(huì)不會(huì)因?yàn)槎嗬U稅而選擇升值空間狹小的房子呢？這個(gè)就不用我多問(wèn)了吧！況且普通百姓誰(shuí)有事沒(méi)事買了房就要賣呢？

至少對(duì)于那些炒房行為的炒房者，是以一個(gè)有力打擊，對(duì)樓市健康發(fā)展是有利的。

不管怎樣，營(yíng)改增大方向上是一項(xiàng)減稅的改革，整個(gè)行業(yè)的稅負(fù)將只減不增，對(duì)于老百姓而言，稅負(fù)也應(yīng)該是穩(wěn)中有降。

劉光宇，安家雜志新聞評(píng)論部主任，安家新媒體主編，資深房地產(chǎn)評(píng)論人。