所謂房產(chǎn)贈與，是指一方(贈與人)自愿把自己所有的房屋無償贈與他人(受贈人)，他人愿意接受的民事法律行為。個人無償贈與房產(chǎn)，作為贈與方?jīng)]有取得收入，是否應當繳納增值稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅？作為受贈方未支付貨幣資金，是否繳納個人所得稅、契稅、印花稅？本文結(jié)合現(xiàn)行稅收政策分析如下：

一、增值稅?！敦斦俊叶悇湛偩株P于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）（附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》）第14條的規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)應視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。也就是說，個人無償贈與不動產(chǎn)用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的，不屬于增值稅征稅范圍（不是免稅）。但“用于公益事業(yè)”是否必須通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關贈與，政策并未進行明確。非用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的，即使沒有取得任何經(jīng)濟利益，在增值稅上，應當視同發(fā)生銷售行為，繳納增值稅。

稅收優(yōu)惠政策：對贈與對象為直系親屬、撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）（附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定）三十六規(guī)定，個人將不動產(chǎn)、土地使用權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，以及對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，在增值稅上視同銷售，但免征增值稅。

贈與對象為非直系親屬、非撫養(yǎng)人或者非贍養(yǎng)人的應視同銷售，但根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條規(guī)定，北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。北京市、上海市、廣州市和深圳市：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。因此，參照上述規(guī)定，贈與對象為非直系親屬、非撫養(yǎng)人或者非贍養(yǎng)人應區(qū)分情況，北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)：所贈與的住房的購買時間不足2年的住房全額繳納增值稅；購買的時間超過2年以上免征增值稅；北京市、上海市、廣州市和深圳市：購買的時間不足2年的住房全額繳納增值稅；購買的時間超過2年以上(含2年)的普通住房免征增值稅；購買時間超過2年以上的非普通住房差額繳納增值稅。

二、土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第138號）第二條的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?！薄吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）第2條的規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第4條關于細則中“贈與”所包括的范圍問題：“細則所稱的“贈與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的?！?/p>

綜上所述，個人將房產(chǎn)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，或者是通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關贈與，雖然產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不征收土地增值稅。除此外，即便是未取得收入，也應當繳納土地增值稅。但是，如果贈與非直系親屬的是住房，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第3條規(guī)定：“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅?！眳⒄珍N售住房的土地增值稅政策，贈與的住房也應當免征土地增值稅。

三、個人所得稅。個人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人，作為贈與方?jīng)]有取得所得，所以不存在繳納個人所得稅。但對受贈方無償取得的房屋產(chǎn)權(quán)，根據(jù)《財政部、稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部、稅務總局公告2019年第74號）第2條以及《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅；對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。但房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，對當事雙方均不征收個人所得稅。

（延伸：如果贈與的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，個人所得稅原值扣除是否為零？根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)第四條規(guī)定：“個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規(guī)定。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定?！保?/p>

另外，對個人以房產(chǎn)公益性捐贈可以依法抵減個人所得稅應納稅所得額。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定，個人通過中華人民共和國境內(nèi)的公益性社會組織、縣級以上人民政府及其部門等國家機關向教育、扶貧、濟困等公益慈善事業(yè)進行捐贈，捐贈額未超過納稅義務人申報的應納稅所得額30%的部分，可以從其應納稅所得額中扣除。居民個人發(fā)生的公益捐贈支出可以在財產(chǎn)租賃所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、利息股息紅利所得、偶然所得、綜合所得或者經(jīng)營所得中扣除。在當期一個所得項目扣除不完的公益捐贈支出，可以按規(guī)定在其他所得項目中繼續(xù)扣除。個人公益性捐贈的房產(chǎn)，按照個人房產(chǎn)的財產(chǎn)原值確定公益捐贈支出金額。

四、印花稅。根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》的規(guī)定，印花稅應稅憑證包括土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)，轉(zhuǎn)讓包括買賣（出售）、出售、贈與、互換、分割。應稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額（不包括列明的增值稅稅款）；應稅合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)未列明金額的，印花稅的計稅依據(jù)按照實際結(jié)算的金額確定；計稅依據(jù)實際結(jié)算金額仍不能確定的，按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)時的市場價格確定；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照國家有關規(guī)定確定。

稅收優(yōu)惠政策：1、對房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人將財產(chǎn)贈與政府、學校、社會福利機構(gòu)、慈善組織書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免征印花稅。2、根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，小規(guī)模納稅人以及小型微利企業(yè)可以享受“六稅兩費”減半征收稅收優(yōu)惠政策，其中包括印花稅在內(nèi)。3、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。因此，對于個人贈與的住房同樣應當免征印花稅。但在實務中，有的地方是不能免征印花稅。

另外，《中華人民共和國印花稅法》于2022年7月1日起實施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時廢止。根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》規(guī)定，權(quán)利、許可證照不再屬于應稅憑證，7月1日起對發(fā)放給不動產(chǎn)權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)證書不再收取5元按件貼花。

五、契稅?！吨腥A人民共和國契稅法》的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照規(guī)定繳納契稅。所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬土地使用權(quán)贈與、房屋贈與。契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

在契稅依據(jù)的確認上，土地使用權(quán)贈與、房屋贈與沒有價格的，稅務機關參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。根據(jù)《國家稅務總局關于契稅納稅服務與征收管理若干事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第25號）的規(guī)定：“稅務機關依法核定計稅價格，應參照市場價格，采用房地產(chǎn)價格評估等方法合理確定?！?/p>

稅收優(yōu)惠政策：受贈對象為國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施以及非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助免征契稅?，F(xiàn)行政策規(guī)定：“對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅?！睂κ苜涀》渴欠窨梢詤⒄障硎?？不可以。受贈的房產(chǎn)統(tǒng)一按照契稅適用稅率全額計算繳納契稅。即受贈的房產(chǎn)不適用首套或二套房優(yōu)惠稅率!

最后需要說明：直系親屬贈與房產(chǎn)需要公正？在過去，接受贈與房產(chǎn)的受贈人，應當辦理“贈與公證書”和“接受贈與公證書”，或雙方共同辦理“贈與合同公證書”。根據(jù)《國家稅務總局關于簡化個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征營業(yè)稅手續(xù)的公告》（國家稅務總局公告2015年第50號）規(guī)定：個人以離婚財產(chǎn)分割、贈與特定親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，符合《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》第二條免征營業(yè)稅規(guī)定的，在辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)時，無需提供房產(chǎn)所有人“贈與公證書”、受贈人“接受贈與公證書”，或雙方“贈與合同公證書”。但要提供直系親屬證明。