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我一朋友的真實(shí)寫照，幾年前她的社保還未滿5年，很想有自己的房子，被中介拉到增城某地鐵口的公寓，被精心包裝的樣板間迷惑，買下了一套公寓，現(xiàn)在后悔不已，增城連住宅都不好賣，更別說(shuō)公寓了。

公寓因總價(jià)低、不限購(gòu)、裝修漂亮、拎包入住，近地鐵，有時(shí)還買一層送一層，是年輕人特別容易踩的坑，很多年輕人沒(méi)有做足買房功課，看完樣板間，一上頭，很容易就踩進(jìn)坑里。

公寓是定向收割年輕人的，大部分人知道個(gè)一二，但對(duì)具體有哪些坑模棱兩可？

今天我們就來(lái)把公寓的坑掰碎了揉爛了說(shuō)清楚，讓你看我這一篇就可以全面掌握，不用再到處搜集信息。

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很多人說(shuō)，我買公寓就是自己住的，不考慮升不升值的問(wèn)題。那我們就先來(lái)說(shuō)說(shuō)公寓的居住體驗(yàn)感，看你能不能接受。

1??采光差

這是很多人不知道的一個(gè)點(diǎn)，公寓不是住宅，它不需要遵照國(guó)家住宅日照標(biāo)準(zhǔn)，住進(jìn)去才傻眼了，怎么沒(méi)有陽(yáng)光??！到時(shí)候找誰(shuí)說(shuō)理都沒(méi)用。

2??隔音差

公寓樓層結(jié)構(gòu)也和住宅不一樣，買的時(shí)候是不會(huì)知道的，只有住上幾個(gè)月，才會(huì)知道。

3??人群混雜

公寓有業(yè)主有租客，還有搞工作室，有開店的。想像一下這樣一個(gè)場(chǎng)景，你家孩子上學(xué)出門，先走過(guò)一個(gè)足療店，再走過(guò)一個(gè)養(yǎng)生館，看到五顏六色的霓虹燈，好奇的朝里面看了又看。

4??層高不夠

買一層送一層是好，但兩層只有4.5米，硬隔成兩層，減去樓層隔板厚度，樓上一般不到兩米。裝個(gè)掛機(jī)空調(diào)，能給你吹出柜機(jī)的體驗(yàn)感。

5??沒(méi)有燃?xì)?/span>

做飯要用電磁爐，而且公寓的通風(fēng)沒(méi)有像住宅一樣被強(qiáng)制要求，通常很差，家里可能會(huì)彌漫一股難以描述的氣味。

6??居住密度高

1梯6戶、1梯8戶已經(jīng)算好的了，1梯十幾戶也很常見，密度高舒適性差，并且，早上上班高峰期等電梯要崩潰吧。

7??水電管理費(fèi)高

大部分公寓是按商用收水電費(fèi)的，廣州商用水電費(fèi)比住宅水電費(fèi)貴一半。我立刻想到我家夏天的高額空調(diào)費(fèi)，本來(lái)就已經(jīng)夠肉痛了，再乘2，可怕！

8??小區(qū)管理問(wèn)題

當(dāng)年北京的網(wǎng)紅公寓北京像素，公寓里的頂級(jí)產(chǎn)品，賣6.5萬(wàn)一平的豪宅。后來(lái)管理得怎么樣呢？墻上貼滿廣告，電梯經(jīng)常故障，車庫(kù)垃圾成堆，物業(yè)說(shuō)沒(méi)規(guī)劃垃圾房。頂豪尚且如此，試想一下其他普通公寓的下場(chǎng)。

再說(shuō)說(shuō)保值流通性問(wèn)題，畢竟房子是家庭資產(chǎn)最大的一大塊，即便是自住，也要考慮到將來(lái)可能會(huì)換房，可能會(huì)有急用錢救急的時(shí)候。那公寓的流通性和保值性怎么樣呢？

答案是流通性很差，主要原因有以下:

1??空置率高

直接點(diǎn)說(shuō)就是沒(méi)人要，因?yàn)楣⒉判枰b成住宅來(lái)賣，連深圳這種以創(chuàng)業(yè)聞名，以年輕人為主的城市，公寓的空置率都很高，新盤公寓都要用很高的傭金去誘惑中介大力推，二手公寓將來(lái)賣給誰(shuí)呢？

2??稅費(fèi)高到嚇人

3 %的契稅，5.6 %的增值稅，20 %的個(gè)人所得稅，30-60 %的土地增值稅，高得讓人害怕的稅費(fèi)，還不能像住宅一樣，有滿5、滿2免征等優(yōu)惠政策。稅費(fèi)成本誰(shuí)承擔(dān)呢？

3??不能落戶沒(méi)有學(xué)位

你可能現(xiàn)在還是刁然一身的年輕人，可你總會(huì)結(jié)婚，總會(huì)有孩子，將來(lái)孩子落戶怎么辦？上學(xué)怎么辦呢？聽有人說(shuō)，我看的這套公寓可以落戶。我想說(shuō)，別輕信銷售的口頭承諾，看他敢不敢寫進(jìn)合同，不敢寫的，都打個(gè)問(wèn)號(hào)先。

4??杠桿率降低

住宅首付是 30% ，意味著你可以用更少的錢，提前鎖定更好的房，借用自己未來(lái)的力量，鎖定房?jī)r(jià)，享受城市發(fā)展的紅利，減少通脹對(duì)資產(chǎn)的稀釋。但是公寓首付要 50%，三倍杠桿變兩倍，能買到的房子價(jià)值將大打折扣。

5??升值能力差

同樣的地段同樣的價(jià)格，公寓的升值能力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如住宅。即便漲了，稅費(fèi)也能把你的漲幅吃沒(méi)。

6??產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

產(chǎn)權(quán)只有40年，且不能像住宅一樣，產(chǎn)權(quán)到期后免費(fèi)續(xù)期。

公寓的坑這么這么的多，從買前的貸款，到買后的居住體驗(yàn)，賣房時(shí)的高額稅費(fèi)，真是一步一坑，一條龍坑啊。

那如何分辨公寓和住宅呢？

記住一點(diǎn)，只看產(chǎn)權(quán)屬性，某殼線上看房源時(shí)留意用途這一欄，只要不是“住宅”的一律不要碰。

房產(chǎn)證上面也會(huì)標(biāo)明，什么商業(yè)辦公、商業(yè)用地、綜合用地、公寓式酒店的，統(tǒng)統(tǒng)是公寓。我的房本剛剛拿到，拍個(gè)照給大家參考一下。

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