相信任何一個想買公寓的人都聽過，公寓后續(xù)的交易稅費很高，甚至占到房價的20-30%以上，甚至有的人說房價的60%都要交稅，那么，這是真的嗎？

明顯，說的都不一致，肯定是不對的，那么，公寓的計稅方案目前在國內是什么標準呢？

這是目前全國范圍內通用的公寓的計稅方案，正常來說，一共是五項費用：

第一項：契稅

契稅是國家交易任何房屋都有的，屬于通用稅費，包括住宅和非住宅都有，住宅在1-3%，公寓屬于非住宅，契稅是3%

第二項：增值稅及附加

增值稅及附加，核心指的是增值的情況下，才需要收的。（里面有計算公式，如若沒有差額就可以不征收）所以這個稅種的話，也是常規(guī)的稅費。

第三項：個人所得稅

個人非住宅：差額征收：（計稅價－原購入價—業(yè)主印花稅—原契稅—本次增值稅附加—土地增值稅）×20%

差額征收的情況下，可以看到是扣除以后征收的，也就是說，在買入價格和賣出價格一致，或者賣出價格跟買入價格一致，沒有增值的情況下，是沒有個人所得稅的。

第四項：房屋印花稅

計稅價×0.05%

這個是國家收取的合同印花稅，萬分之五，通用稅種，無論任何房屋土地交易都是必須要交付的成本，萬分之五，其實還好。

第五項：土地增值稅：

①差額征收：[計稅價—扣除項目金額]*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除數；

備注：扣除項目金額=原購入價*（1+N*5%）+原契稅額+原維修基金額+本次印花稅+本次增值稅附加；

增值率=（計稅價—扣除項目金額）÷扣除項目金額*100%

N=網簽時間—原銷售不動產發(fā)票取得時間。發(fā)票時間每滿一年加計扣除5%，不滿一年每超過6個月算一年，但總的取得時間不滿一年不得加計扣除；

如圖，這個也是建立在增值的基礎之上的，增值的情況下，才需要根據增值的比例來交稅，而且每持有期限滿1年就扣除5%，所以持有時間越長，后續(xù)交稅金額就越來越少啦！

備注：其中的他項權證費用和工本費，這個就是貸款的時候需要用到他項權證，全款的話，只需一個工本費，非住宅都是550元一本。

沒有其他的費用了。

公寓的稅費種類和計算看起來是很多，不過，仔細分辨就可以看到：

如果公寓沒有增值的情況下，其實稅費就3%的契稅即可，所以正常來說90%的公寓稅費只有3%！

其他的所有都是在增值的時候才有的稅收。

那么，我給稅費計算有哪些情況和細節(jié)分享給大家：

其實買二手公寓的時候，核心是公寓的賣出價與之前買入價的差距和現在的賣出價（網簽價）與房管局內房屋的評估價的差距。

因為房管局的計稅依據是：

房管局的評估價和我們提交上去的合同網簽價，那個價格高就以那個價格作為收稅的依據：

個人增值稅也是以之前的買入價格，與現在的計稅依據價格的差距來測算的。

那么，計算稅費的多少就有4種情況了：

情況一：買入的公寓沒有漲價，原價賣的，且房管局也沒有漲價

這個時候稅費就3%即可

情況二：買入的公寓漲價了，但是房管局的評估價沒有漲

那么，這個時候，就是公寓漲價部分可用房屋裝修等折舊成其他費用，依舊是3%的契稅即可。

情況三：之前的買入價高，現在公寓降價了。房管局內部的價格還是之前的成交價

這個時候，也要看房管局的系統(tǒng)，如若房管局的系統(tǒng)還是你之前買入的價格，那么，你現在賣的更低了，也是無需交其他的稅的。也是房管局系統(tǒng)內的總價的3%

情況四：之前買入的公寓漲價了，房管局的評估價也漲價了。

這個時候，就需要3%的契稅，外加其他幾項的稅收了！

那么，現在你理解了為何有的公寓買入的稅費高，為何有的公寓買入的稅費低了嗎？而且關于公寓稅費為何會每套都不一樣了吧！