一、“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍

“財(cái)產(chǎn)租賃所得”，是指?jìng)€(gè)人出租“不動(dòng)產(chǎn)”、“機(jī)器設(shè)備”、“車船”以及“其他財(cái)產(chǎn)”取得的所得。

【注意】

個(gè)人取得的“房屋轉(zhuǎn)租”收入，屬于“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍。

二、“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的納稅義務(wù)人

確認(rèn)“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的納稅義務(wù)人，應(yīng)以“產(chǎn)權(quán)憑證”為依據(jù)。無(wú)“產(chǎn)權(quán)憑證”的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定納稅義務(wù)人。

【注意】

“產(chǎn)權(quán)所有人”死亡，在未辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)期間，該財(cái)產(chǎn)出租而有租金收入的，以“領(lǐng)取租金的個(gè)人”為納稅義務(wù)人。

三、“財(cái)產(chǎn)租賃所得”適用的稅率

適用比例稅率，稅率為20%。

【注意】

●對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，暫減按１０％的稅率征收個(gè)人所得稅。

●個(gè)人出租其他類型的房屋（比如出租商鋪），仍按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

四、“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的個(gè)稅計(jì)算

（一）計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

（二）“應(yīng)納稅所得額”的確定

“財(cái)產(chǎn)租賃所得”以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。個(gè)人“每次取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入”，減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目（“稅金”、“基金”“費(fèi)用”）后，再按“定額”（或“定率”）減除扣減費(fèi)用后的余額，即為“應(yīng)納稅所得額”。

1、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目包括：

◆在出租財(cái)產(chǎn)過(guò)程中繳納的“稅金”（增值稅、房產(chǎn)稅、城建稅等）和國(guó)家能源交通重點(diǎn)“建設(shè)基金”、國(guó)家預(yù)算“調(diào)節(jié)基金”、“教育費(fèi)附加”。----需有完稅（繳款）憑證。

◆“轉(zhuǎn)租”的情況下向出租方支付的租金和增值稅。

◆由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的“修繕費(fèi)用”。---需能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證。

【注意】

●允許扣除的“修繕費(fèi)用”，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

2、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式

根據(jù)每次取得的“財(cái)產(chǎn)租賃收入”（已減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目）是否超過(guò)4000元，判斷減除“扣除費(fèi)用”的方法（“定額”or“定率”），并確定“應(yīng)納稅所得額”的計(jì)算公式。

（1）每次取得“財(cái)產(chǎn)租賃收入”（已減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目）≤4?000元

應(yīng)納稅所得額=每次取得“財(cái)產(chǎn)租賃收入”-800----------------“定額減除”

（2）每次取得“財(cái)產(chǎn)租賃收入”（已減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目）＞4000元

應(yīng)納稅所得額=每次取得“財(cái)產(chǎn)租賃收入”×（1-20%）-----“定率減除”

（三）舉例說(shuō)明

中國(guó)居民托尼于2021年1月將其自有居民住房出租給翠花，約定每月的租金為4800元（當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格），當(dāng)年的3月因房屋漏水，發(fā)生房屋修理費(fèi)用2000元，當(dāng)月完成并取得有效的憑證（假設(shè)修繕費(fèi)用由托尼承擔(dān)）。

則托尼在2021年出租此套住房需要繳納的個(gè)人所得稅為多少（不考慮其他稅費(fèi)）？

①適用稅率

由于托尼出租房屋滿足：“個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房”條件，因此，托尼取得的“房屋出租所得”，可以暫減按１０％的稅率征收個(gè)人所得稅。

②扣除項(xiàng)目

由于每月允許扣除的“修繕費(fèi)用”限額為800元，因此2000元的修理費(fèi)用需要分別在3月扣除800元，在4月扣除800元，在5月扣除400元。

③應(yīng)納稅所得額

由于“財(cái)產(chǎn)租賃收入”以每月內(nèi)取得的收入為一次。因此，3月、4月取得的“財(cái)產(chǎn)租賃收入”在減去800元修繕費(fèi)用（準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目）后不超過(guò)4?000元。

★因此，在計(jì)算3月和4月的“應(yīng)納稅所得額”時(shí)應(yīng)適用“定額扣除”（即減去800元）

3月、4月每月“應(yīng)納稅所得額”=取得“財(cái)產(chǎn)租賃收入”-800=（4800-800）-800=3200元

★5月份取得的“財(cái)產(chǎn)租賃收入”在減去400元修繕費(fèi)用（準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目）后超過(guò)4000元。因此，在計(jì)算5月的“應(yīng)納稅所得額”時(shí)應(yīng)適用“定率扣除”（即扣減20%）

5月“應(yīng)納稅所得額”=（取得“財(cái)產(chǎn)租賃收入”-400）×（1-20%）=（4800-400）×（1-20%）=3520元

★同理，在計(jì)算其他月份的“應(yīng)納稅所得額”時(shí)，也應(yīng)適用“定率扣除”（即扣減20%）

其他月份“應(yīng)納稅所得額”=取得“財(cái)產(chǎn)租賃收入”×（1-20%）=4800×（1-20%）=3840元

★托尼全年出租房屋的“應(yīng)納稅所得額”=3200+3200+3520+3840×9=44480元

④應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×10%=44480*10%=4448元

＞＞因此，托尼在2021年出租住房需要繳納的個(gè)人所得為4448元。

【注意】

●以上例子是為了方便理解個(gè)人所得稅的計(jì)算，故對(duì)問(wèn)題進(jìn)行了必要的簡(jiǎn)化，如涉及到相關(guān)稅費(fèi)（比如增值稅、房產(chǎn)稅等），在計(jì)算“應(yīng)納稅所得額”之前還需要先將相應(yīng)的稅費(fèi)（在允許扣除范圍內(nèi)）從取得的“財(cái)產(chǎn)租賃收入”當(dāng)中予以扣除。

以上，就是關(guān)于“財(cái)產(chǎn)租賃所得”所涉?zhèn)€人所得稅的相關(guān)內(nèi)容。

本文主要內(nèi)容回顧：

一、“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍

二、“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的納稅義務(wù)人

三、“財(cái)產(chǎn)租賃所得”適用的稅率

四、“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的個(gè)稅計(jì)算

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