從國際經(jīng)驗來看，健康規(guī)范的住宅租賃市場對房價可以起減壓器之效，有利于整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。國家明確了的住房發(fā)展思路，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)、推進公租房貨幣化、加強住房租賃監(jiān)管等政策舉措。住房租賃如何納稅？有哪些稅收優(yōu)惠？

一、增值稅。一般納稅人住房出租增值稅一般規(guī)定：出租營改增之前取得的房屋，可以選擇簡易計稅，按照5%征收率計算繳納增值稅；出租營改增之后取得的房屋，按照一般計稅，稅率為9%。小規(guī)模納稅人住房不論是營改增之前取得的房屋還是營改增之后取得的房屋，均簡易計稅，法定征收率為5%。注意：單位或者個體工商戶為聘用的員工提供住房租賃屬于非經(jīng)營活動，即便是收取了租金，也不征收增值稅。這不是什么增值稅優(yōu)惠政策，而是不屬于增值稅征稅范圍。

優(yōu)惠政策：1.自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。

2.自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房、保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

上述所稱住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。

3.現(xiàn)行政策對月銷售額不超過10萬元（季度銷售額不超過30萬元）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。即取得租金收入當期的月銷售額不超過10萬元（或季度銷售額不超過30萬元）的，可享受免征增值稅優(yōu)惠政策。

注意：資產(chǎn)租賃采取預收款方式的，于收到預收款時發(fā)生增值稅納稅義務，因此，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，不能在對應的租賃期內平均分攤后確定是否達到增值稅起征點。但個人除外。

4.其他個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。但對其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可以在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

5.對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。注意：公租房經(jīng)營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅。

二、附加稅費。出租房屋以實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)，計算繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。城市維護建設稅的稅率：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。教育費附加費率：3%。地方教育附加費率：2%。

現(xiàn)行優(yōu)惠政策：小規(guī)模納稅人以及小型微利企業(yè)繳納的附加稅費可在50%幅度內享受減免優(yōu)惠。

三、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征稅范圍內出租房屋取得的租金收入應當繳納房產(chǎn)稅，納稅人為出租房屋者，計稅依據(jù)為納稅人取得的租金收入，適用稅率為12%。

優(yōu)惠政策：1.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。所稱專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的標準為：企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市內持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設部門會同同級財政、稅務部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。

2.對個人出租住房，不區(qū)分用途，對于個人出租住房取得的租金收入一律減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。同時個人又是小規(guī)模納稅人，住房出租收入減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅的基礎上再減半征收房產(chǎn)稅。

3.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

4.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

5.對公租房免征房產(chǎn)稅（優(yōu)惠期限延長至2023年12月31日）。

6.增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征房產(chǎn)稅。

四、企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅納稅人出租房屋取得的收入應并入企業(yè)的收入總額計算繳納所得稅。租金收入應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認，如果交易合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

五、個人所得稅。個人出租房屋取得的所得應按“財產(chǎn)租賃所得”稅目繳納個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。財產(chǎn)租賃所得的計算：取得的不含增值稅的租金收入依次扣減財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標準。（1）財產(chǎn)租賃所得費用扣除標準為每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。（2）允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。 優(yōu)惠政策：對個人出租住房減按10％的稅率征收個人所得稅。

六、印花稅。根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》附件《印花稅稅目稅率表》規(guī)定，租賃合同稅率為租金的千分之一。計稅依據(jù)為租賃合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。

優(yōu)惠政策：1.對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

2.小規(guī)模納稅人以及小型微利企業(yè)需繳納的印花稅（不含證券交易印花稅）可在50%幅度內享受減免優(yōu)惠。

3.對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅；對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅

七、城鎮(zhèn)土地使用稅。

優(yōu)惠政策：1.對個人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅。2.小規(guī)模納稅人以及小型微利企業(yè)享受“六稅兩費”減半優(yōu)惠，其中包括城鎮(zhèn)土地使用稅。3.對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。