小故事

A公司是以房產(chǎn)作價出資600萬元，投資入股到B公司，占B公司注冊資本的 49%。該房產(chǎn)2016年4月30日前購入，購入原值300萬，已經(jīng)計提折舊90萬。A公司為一般納稅人。城建稅7%、教育稅附加3%、地方教育稅附加2%。

這個業(yè)務(wù)需要交哪些稅？會計上如何記賬？

一、以房產(chǎn)投資入股，投資方需要繳納增值稅么？

答：營改增后，以房產(chǎn)投資入股，應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

在2016年4月30日前購入的房產(chǎn)，可以選擇按照5%的稅率簡易征收。

應(yīng)繳納的增值稅=（600-300）/1.05*0.05=14.29萬

政策規(guī)定：

以土地使用權(quán)作價出資入股，該土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，且投資企業(yè)獲得被投資企業(yè)的股權(quán)，是有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)根據(jù)財稅〔2016〕36號文附件1第十條有償銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅。

二、以房產(chǎn)投資入股，投資方需要繳納印花稅么？

答：以房產(chǎn)投資入股，投資方需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)，以600萬的萬分之五的稅率繳納印花稅。

政策規(guī)定：

根據(jù) 《中華人民共和國印花稅法》 ，對房屋轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。投資雙方均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。

三、以房產(chǎn)投資入股，投資方需要繳納土地增值稅么？

答：麗姐認為，以房產(chǎn)投資入股，投資方需要繳納土地增值稅?！∫苑康禺a(chǎn)投資屬于非貨幣財產(chǎn)出資，應(yīng)當辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。

財政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號 ，規(guī)定 企業(yè)改制重組 中涉及的房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移暫不征收土地增值稅。這里的重組改制，是 指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。 所以以房產(chǎn)投資入股不屬于重組改制。

特別提醒：關(guān)于以房產(chǎn)投資入股，投資方是否需要繳納土地增值稅，最好和當?shù)囟悇?wù)機關(guān)做好溝通確認。

政策規(guī)定：

《[中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。

　　《中華人民共和國公司法》第二十八條規(guī)定，股東應(yīng)當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

四、以房產(chǎn)投資入股，投資方需要繳納契稅？

答：以房產(chǎn)投資入股，投資方不需要繳納契稅，被投資方需要繳納契稅。

政策規(guī)定：

根據(jù)《 中華人民共和國契稅法 》

第二條以作價投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當依照本法規(guī)定征收契稅。

第三條?契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。

由于契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人，因此，以房地產(chǎn)投資入股，按規(guī)定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時繳納契稅。

五、以房產(chǎn)投資入股，投資方需要繳納企業(yè)所得稅么？

答：以房產(chǎn)投資入股，需要確認轉(zhuǎn)讓所得，但是可以5年內(nèi)分期計入企業(yè)所得稅。

政策規(guī)定：

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知財稅〔2014〕116號

以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)對非貨幣性資產(chǎn)進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎(chǔ)后的余額，計算確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。 　　企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時，確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)。

六、A公司會計上如何記賬：

以房產(chǎn)作價入股的，在會計上應(yīng)當看做是出售房產(chǎn)后再投資，按照 《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》做會計處理。

1）將固定資產(chǎn)原值和累計折舊轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理

借：固定資產(chǎn)清理210萬

借：累計折舊90萬

貸：固定資產(chǎn)300萬

2）繳納增值稅

借：固定資產(chǎn)清理14.29萬

貸：應(yīng)交稅費—增值稅14.29萬

3）繳納增值稅附加稅

應(yīng)當繳納的附加稅=14.29×（7%+2%+3%）=1.7148

借：固定資產(chǎn)清理1.7148萬

貸：應(yīng)交稅費—增值稅1.7148萬

4）繳納印花稅

應(yīng)當繳納的印花稅=（600-14.29）*0.0005=0.2929萬

借：固定資產(chǎn)清理0.2929萬

貸：應(yīng)交稅費—印花稅0.2929萬

注： 《中華人民共和國印花稅法 》

第五條印花稅的計稅依據(jù)如下：

（二）應(yīng)稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計稅依據(jù)，為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額，不包括列明的增值稅稅款

5）繳納土地增值稅

增值額=600-300-14.29-1.7148-0.2929=283.70萬元，扣除項目=300+14.29+1.7148+0.2929=316.30，增值率=283.70/316.3=89.69%

應(yīng)當繳納的增值稅=283.7×40%-316.3×5%=97.67萬元

借：固定資產(chǎn)清理97.67萬元

貸：應(yīng)交稅費-土地增值稅97.67萬元

6）確認轉(zhuǎn)讓利得

借：長期股權(quán)投資600

貸：固定費資產(chǎn)清理323.02萬元

貸：資產(chǎn)處置損益276.98萬

未來五年內(nèi)每年需要計提企業(yè)所得稅=276.98×25%/5=13.85

投資方納稅匯總表

被投資方納稅匯總表

總結(jié)

第一：以房產(chǎn)投資入股，投資方需要繳納增值稅、增值稅的附加稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅；

第二：以房產(chǎn)投資入股，被投資方需要繳納印花稅和契稅；

第三：以房產(chǎn)投資入股，投資方需要繳納的企業(yè)所得稅可以5年內(nèi)平均計入；

第四：以房產(chǎn)投資入股，無論在稅務(wù)上，還是在會計上，投資方都是按照先賣房子，再出資的思路進行的。

呵呵呵，以房產(chǎn)投資入股，稅負有點高！

大家好，我是麗姐，分享看得懂的財稅法干貨，歡迎關(guān)注，歡迎交流！