文|金穗源商學(xué)院 王皓鵬

我們之前分析了“拆遷還建”土地增值稅的問(wèn)題，今天我們聊聊“拆遷還建”企業(yè)所得稅的處理。

先學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的綱領(lǐng)性文件：

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三十一條規(guī)定（摘錄）：

換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

以上文字有點(diǎn)繞，浙江省、河北省總結(jié)的比較到位，我們學(xué)習(xí)：

浙江問(wèn)答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付政府回遷安置房所得稅業(yè)務(wù)如何處理？

答:采取“拆一還一”方式安置回遷房的，按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，并以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)確認(rèn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本。

河北國(guó)稅 “拆一還一”問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是，被拆遷戶(hù)用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。

另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，視同銷(xiāo)售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類(lèi)房屋的成本確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償應(yīng)“視同銷(xiāo)售”計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，同時(shí)“視同銷(xiāo)售”收入金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本。換言之：視同銷(xiāo)售收入等于視同銷(xiāo)售成本，企業(yè)所得稅稅負(fù)為0。