一、審核程序

土地增值稅清算鑒證項(xiàng)目對(duì)審核人員要求較高，既要知曉土地增值稅相關(guān)稅收政策，又要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)流程，了解常見建筑工程單方造價(jià)指標(biāo)。鑒證人員應(yīng)對(duì)申報(bào)企業(yè)土地增值稅清算申報(bào)金額與賬面金額差異及調(diào)整原因、可售面積認(rèn)定、銷售收入和開發(fā)成本列報(bào)等進(jìn)行重點(diǎn)審核。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，隱匿收入、虛增成本等涉及的稅收問題單純的就賬論賬，難以查深查透，需要從外圍入手，研究開發(fā)項(xiàng)目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)，從開發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤(rùn)率控制、實(shí)際投資與概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開發(fā)項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用列報(bào)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

在土地增值稅扣除項(xiàng)目審核中，除了需要按政策規(guī)定將成本、費(fèi)用分項(xiàng)歸納整理外，最重要的審核內(nèi)容是將不得扣除的成本、費(fèi)用金額剔除。在實(shí)務(wù)中不得扣除原因一般包括：非本清算項(xiàng)目成本、未取得合法票據(jù)、無合理理由的未實(shí)際付款、超決算或合同的發(fā)票多開、應(yīng)作房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的支出、不合規(guī)利息支出、計(jì)提的實(shí)際未發(fā)生成本、竣工后發(fā)生的成本、軟裝家具電器支出、自持自用項(xiàng)目支出、未按規(guī)定移交的公配支出等。

土地增值稅清算鑒證主要審核程序梳理如下：

1.將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)期間各期利潤(rùn)表納入一張總表分年度列示，結(jié)合清算項(xiàng)目土地增值稅申報(bào)表進(jìn)行趨勢(shì)分析，關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目損益、納稅情況與同類企業(yè)比較是否異常，清算期間有無對(duì)前期開發(fā)成本進(jìn)行大額追溯調(diào)整，相關(guān)賬務(wù)處理是否合規(guī)；

2.收入審核可以選擇同一樓號(hào)或類似幢號(hào)相近時(shí)點(diǎn)銷售單價(jià)進(jìn)行比較、與周邊開發(fā)樓盤同期同類項(xiàng)目相同或相近層數(shù)房產(chǎn)單方售價(jià)進(jìn)行比較，分析有無售價(jià)明顯偏低等異常；

3.檢查開發(fā)成本分類明細(xì)表相關(guān)內(nèi)容填報(bào)是否完整、同一單位以相同名稱列報(bào)，然后對(duì)未審金額進(jìn)行篩選排序，依據(jù)重要性原則對(duì)計(jì)入扣除項(xiàng)目前30名業(yè)務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施詳式審核；

4.對(duì)單項(xiàng)工程賬面單方成本價(jià)與類似工程造價(jià)指標(biāo)對(duì)比，單價(jià)或總額偏高項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)審核，關(guān)注納稅人有無簽訂陰陽合同，有無人為拆分工程量虛增成本；

5.對(duì)于建安成本未提供工程結(jié)算審核報(bào)告，尤其是同一施工單位只有部分項(xiàng)目納入工程結(jié)算審核，關(guān)注未納入工程結(jié)算審核工程量是否存在重復(fù)或虛增；

6.扣除項(xiàng)目建安成本與預(yù)警值進(jìn)行比較，關(guān)注單方成本是否異常，有無正當(dāng)理由。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收非施工原因跨期較長(zhǎng)，建議以單項(xiàng)主體工程竣工驗(yàn)收作為選取預(yù)警值參數(shù)時(shí)點(diǎn)；對(duì)部分企業(yè)資料缺失或不配合提供開工、竣工報(bào)告，可參考每幢樓竣工標(biāo)識(shí)牌公示開工時(shí)間、竣工時(shí)間；

7.在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行；同時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)期掛賬大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

二、審核策略

結(jié)合客戶的具體情況，保持職業(yè)懷疑并運(yùn)用職業(yè)判斷靈活地將審計(jì)準(zhǔn)則以及分析、函證等基本程序恰當(dāng)運(yùn)用，對(duì)舞弊風(fēng)險(xiǎn)保持職業(yè)懷疑和有效應(yīng)對(duì)，并在實(shí)踐中不斷提升專業(yè)水平。為準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證項(xiàng)目開發(fā)成本，某事務(wù)所從事土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，鑒證人員親身至項(xiàng)目所在地多個(gè)相關(guān)政府部門函調(diào)獲取若干納稅人未提供的充分適當(dāng)?shù)淖C據(jù)，對(duì)形成鑒證結(jié)論具有重要的支撐作用。

相關(guān)部門函調(diào)獲取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目外部證據(jù)情況，舉例如下：

財(cái)政局：查詢土地出讓金變相返還情況。

公共資源交易中心：通過外調(diào)發(fā)現(xiàn)邀請(qǐng)招標(biāo)項(xiàng)目，時(shí)隔半年，二次招標(biāo)提高關(guān)聯(lián)方中標(biāo)價(jià)近6000萬元；招投標(biāo)文件備案資料反映中標(biāo)施工單位項(xiàng)目部與供貨單位簽訂甲控主材購銷合同，甲控材合同約定單價(jià)比施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際結(jié)算價(jià)低30%以上，部分樓幢實(shí)際結(jié)算價(jià)比甲控材合同價(jià)高70%。

自然資源和規(guī)劃局：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防車位未通過規(guī)劃驗(yàn)收（依法配建但未經(jīng)驗(yàn)收合格的人防工程成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握政策口徑限于人防辦竣工驗(yàn)收）。

市發(fā)改委（原市物價(jià)局，房企銷售備案資料現(xiàn)移交至當(dāng)?shù)厥袡n案館）：了解并收集當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革部門對(duì)外公布涉及房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目目錄文件；通過外調(diào)，發(fā)現(xiàn)兼顧人防區(qū)域地下機(jī)械停車位物價(jià)部門存檔資料有納稅人對(duì)外銷售價(jià)格備案記錄。

市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)定中心：外調(diào)取得此前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委托小區(qū)具體樓幢建安成本的價(jià)格認(rèn)證結(jié)論書，報(bào)告反映房地產(chǎn)企業(yè)提供送審資料下浮率為9%，而申報(bào)企業(yè)本次提供工程結(jié)算資料下浮率均為6%。

住建局：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可證登記信息；查詢網(wǎng)簽房交易時(shí)間、金額等備案信息；查詢已辦理網(wǎng)簽但賬面仍記開發(fā)產(chǎn)品，收入未入賬的房源；查詢開發(fā)項(xiàng)目未售房源數(shù)量及面積匯總信息、以便與賬面存量房數(shù)量及面積核對(duì)賬實(shí)是否相符；通過外調(diào)了解已交付使用多年某住宅小區(qū)因公建配套等綜合驗(yàn)收未通過，整體竣工驗(yàn)收正在辦理之中，主管部門暫停商住樓對(duì)外銷售產(chǎn)證辦理；兼顧人防產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有，與產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的人防工程是有區(qū)別的、可售可租，開發(fā)商持人防辦出具證明至住建部門可予以辦理預(yù)售許可登記、對(duì)外銷售可辦理商品房網(wǎng)簽合同備案；當(dāng)?shù)?020年已退歷年符合文件要求的墻改基金（已廢止）款項(xiàng)8000多萬元。

民防局（人防辦）：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防及兼顧人防竣工驗(yàn)收證明確認(rèn)建筑面積與房企申報(bào)建筑面積不符；當(dāng)?shù)厝朔擂k2012年印發(fā)關(guān)于兼顧人防文件沒有上位法支持，近幾年發(fā)文單位已自查自糾，明確兼顧人防產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有。

不動(dòng)產(chǎn)登記中心：通過外調(diào)了解地下車位（含兼顧人防車位）不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)證要求；當(dāng)?shù)丶骖櫲朔儡囄灰延卸嗬a(chǎn)權(quán)登記在業(yè)主名下；針對(duì)機(jī)械停車位基本單元能否辦理共有產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)負(fù)責(zé)同志回復(fù)無錫等地已試點(diǎn)辦理，本地經(jīng)集體會(huì)辦，有機(jī)械停車位整體空間登記開發(fā)商名下先例；對(duì)于當(dāng)?shù)氐叵萝囄坏犬a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有公建配套設(shè)施，不動(dòng)產(chǎn)登記部門暫未依《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以反映。

人民法院：根據(jù)網(wǎng)上查詢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征信報(bào)告，針對(duì)部分開發(fā)項(xiàng)目分包工程款糾紛等存在司法訴訟，根據(jù)司法文書案號(hào)外調(diào)涉案卷宗資料掃描件，發(fā)現(xiàn)房企土地增值稅清算項(xiàng)目主體工程總包項(xiàng)目系提供陰陽合同，款項(xiàng)實(shí)際結(jié)算協(xié)議、金額與企業(yè)提供涉稅鑒證的合同、賬面記錄不符；實(shí)際結(jié)算的補(bǔ)充協(xié)議、分包協(xié)議未提供稅務(wù)鑒證人員；司法鑒定報(bào)告反映代墊原土地所有權(quán)人往來款，賬面卻記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；開發(fā)土地毛地掛牌出讓，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定土地摘牌托底價(jià)與實(shí)際成交價(jià)溢價(jià)部分存在房企股東分成，企業(yè)管理層篡改刪除拆遷補(bǔ)償協(xié)議上述條款，隱瞞溢價(jià)分成多計(jì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（摘選）

作者：陳春艷，單位：蘇亞金誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，來源：注冊(cè)稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！