企業(yè)經營租賃中免租期及預收租金的增值稅規(guī)定

文/段文濤

經營租賃包括有形動產租賃與不動產租賃兩類租賃業(yè)務。

納稅人出租有形動產約定免租期的，現行增值稅政策對免租期沒有特殊政策規(guī)定，根據《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）規(guī)定，單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務應視同銷售（出租），繳納增值稅。

納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，對于免租期是否需要視同銷售繳納增值稅問題，廠房、寫字樓或者商鋪的租賃業(yè)務中，承租方在租賃后，都需要進行裝飾裝修，占用大量時間，為此承租方往往要求出租方在租賃合同中約定一定的免租期優(yōu)惠。租賃合同中約定免租期，是以滿足一定租賃期限為前提的，并不是“無償”贈送。

為此，2016年12月24日，國家稅務總局發(fā)布的《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）明確，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）規(guī)定的視同銷售服務，也就不存在繳納增值稅的問題了。

必須注意的是，“免租期增值稅是否屬于視同銷售行為”的關鍵在于所稱的免租期是“租賃合同中約定的免租期”，如果整個期間都是免租，那就不能適用這個規(guī)定了。

納稅人提供租賃服務采取預收租金方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，也就是收到預收款就產生增值稅納稅義務，應按規(guī)定計算應繳增值稅。