案例

某房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)普通住宅項(xiàng)目總計(jì)銷售16億元；其中土地出讓金為3億元，拆遷補(bǔ)償5000萬元，契稅1050萬元；2018年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方2000萬前期成本，3億元剩余工程價(jià)款(包括建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi))，計(jì)算應(yīng)繳增值稅。（例題來源于網(wǎng)絡(luò)）

計(jì)算過程

第一步：判斷納稅規(guī)模

項(xiàng)目總計(jì)銷售16億元，可以判斷出納稅主體是一般納稅人，采用一般計(jì)稅法。

第二步：判斷新老項(xiàng)目

根據(jù)第一步結(jié)論，應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額；

1、銷售收入和當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為：

1.1、銷售收入16億元；

1.2、允許扣除的土地價(jià)款=土地價(jià)款（不含契稅）+拆遷補(bǔ)償款=30000+5000=35000萬元；

2、計(jì)算抵扣稅額

前期成本2000/（1+6%）*6%+剩余工程價(jià)款30000/（1+9%）*9%=2590萬元；

第三步、增值稅預(yù)繳

【銷售收入】160000/（1+9%）*3%=4404萬元；

第四步、增值稅的清繳

應(yīng)補(bǔ)繳增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額

=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+9%）×9%

-抵扣稅額-預(yù)繳稅款

=（160000-35000）/(1+9%)*9%-2590-4404

=3327萬元

即應(yīng)繳納增值稅額7731萬元，其中預(yù)繳4404萬元，清繳3327萬元；