2021年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入一輪新的調(diào)整，部分開發(fā)商出現(xiàn)暴雷，房地產(chǎn)上下游受較大的影響，工抵房、房產(chǎn)抵債成為房地產(chǎn)市場債務(wù)重組的方式之一。作為房產(chǎn)承接方(如工程商），絕大多數(shù)市場主體最終需以市場出售變現(xiàn)方式回籠資金，但企業(yè)與個人轉(zhuǎn)讓二手房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)存在較大的差異，今天我們重點(diǎn)來看看非個人轉(zhuǎn)讓二手房有關(guān)增值稅稅負(fù)。

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016 年 第 14 號）規(guī)定：

1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

根據(jù)以上規(guī)定，不同納稅身份轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)存在較大的增值稅稅負(fù)差異。為便于比較，暫不考慮增值稅預(yù)繳環(huán)節(jié)（預(yù)繳稅款可在機(jī)構(gòu)所在地申報時抵減，不影響最終稅負(fù)水平），舉例說明如下：

情形1：一套含稅市場價105萬的房產(chǎn)用于抵債，該項(xiàng)目是老項(xiàng)目，開發(fā)商開具5%的增值稅專票。

1.1若房產(chǎn)承接方為小規(guī)模納稅人，假定后續(xù)以原價105萬元轉(zhuǎn)讓出售，根據(jù)現(xiàn)行二手房轉(zhuǎn)讓增值稅規(guī)定，以差額計(jì)稅適用5%稅率，因無增值，不需繳納增值稅。

1.2若房產(chǎn)承接方為一般納稅人，假定后續(xù)以原價105萬元轉(zhuǎn)讓出售，根據(jù)現(xiàn)行二手房轉(zhuǎn)讓增值稅規(guī)定，適用一般計(jì)稅，按全額計(jì)算轉(zhuǎn)讓銷項(xiàng)稅，即：105/1.09*0.09=8.67萬元，同時進(jìn)項(xiàng)稅5萬元可予以抵扣，該業(yè)務(wù)（承接房產(chǎn)到最終轉(zhuǎn)讓作為一項(xiàng)完整業(yè)務(wù)看待）實(shí)際承擔(dān)增值稅3.67萬元，該交易比小規(guī)模納稅人增加增值稅稅負(fù)3.67萬元，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)虧損3.67萬元（假定不考慮其它稅費(fèi)）。同時，該業(yè)務(wù)實(shí)際無增值，該增值稅稅負(fù)不符合增值稅本身的內(nèi)涵。

情形2：一套含稅市場價105萬元的房產(chǎn)用于抵債，該項(xiàng)目是新項(xiàng)目，開發(fā)商開具9%的增值稅專票。

2.1若房產(chǎn)承接方為小規(guī)模納稅人，假定后續(xù)以原價105萬元轉(zhuǎn)讓出售，根據(jù)現(xiàn)行二手房轉(zhuǎn)讓增值稅規(guī)定，以差額計(jì)稅適用5%稅率，因無增值，不需繳納增值稅。

2.2若房產(chǎn)承接方為一般納稅人，假定后續(xù)以原價105萬元轉(zhuǎn)讓出售，根據(jù)現(xiàn)行二手房轉(zhuǎn)讓增值稅規(guī)定，適用一般計(jì)稅，按全額計(jì)算轉(zhuǎn)讓銷項(xiàng)稅，即：105/1.09*0.09=8.67萬元，同時進(jìn)項(xiàng)稅8.67萬元可予以抵扣，該業(yè)務(wù)不需繳納增值稅，與小規(guī)模納稅人相同。

因此，非個人購置用于后續(xù)出售的房產(chǎn)交易，有關(guān)交易涉及增值稅評估時需考慮：出售方開具專票是否采用簡易計(jì)稅，若是簡易計(jì)稅，若能夠選擇承接主體，無其它影響因素時，可考慮選擇小規(guī)模納稅人主體作為承接主體，降低將來出售增值稅稅負(fù)（根據(jù)《財(cái)政部?稅務(wù)總局關(guān)于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的通知》（財(cái)稅〔2018〕33號）規(guī)定：納稅人偶然發(fā)生的銷售無形資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額，不計(jì)入應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額，即不納入小規(guī)模銷售額標(biāo)準(zhǔn)）。

另外，對于納稅人承接房地產(chǎn)老項(xiàng)目，不同納稅人身份導(dǎo)致稅負(fù)明顯差異（如情形1），一方面有違增值稅本身內(nèi)涵，另一方面也不利于當(dāng)前各市場主體通過市場化方式消化房地產(chǎn)上下游的債權(quán)債務(wù)問題。為降低房地產(chǎn)交易成本，促進(jìn)市場化解決房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所面臨的債權(quán)債務(wù)問題，激活市場，建議進(jìn)一步優(yōu)化一般納稅人出售2016年5月1日取得的房產(chǎn)有關(guān)增值稅政策，對于取得的房產(chǎn)適用簡易計(jì)稅（獲取5%專票的房地產(chǎn)項(xiàng)目），明確可以選擇簡易計(jì)稅，按差額作為計(jì)稅基礎(chǔ)。