從“土地增值稅”角度

分析“車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬”

是個(gè)非常專業(yè)且實(shí)操性很強(qiáng)的問題，

不長期浸泡在房企里，

又熟悉相關(guān)法律及財(cái)稅知識(shí)，

還需要有點(diǎn)良知未泯，

不會(huì)總結(jié)這方面的問題。

一、土增稅簡介

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有稅種，其開征的目的是為了施惠于民、充實(shí)國家財(cái)政、控制房地產(chǎn)行業(yè)暴利。是所有的房地產(chǎn)企業(yè)稅籌工作的最為重要的部分。

1994年1月頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，后經(jīng)多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是國家的，基于土地的溢價(jià)應(yīng)當(dāng)部分或者大部分上繳國家。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。

簡單理解，公式如下：

（項(xiàng)目售房收入-開發(fā)成本）*稅率=土增稅繳納額。

土增稅的稅率：

二、土增稅對(duì)確定車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的重要意義

屬于人防設(shè)施的“停車位”，我們判斷的依據(jù)通常為“誰投資、誰收益”的原則來確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

那么，該類型的停車位是屬于誰投資的呢？可能有人認(rèn)為是開發(fā)商投資的，實(shí)則不然。大多開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售時(shí)都已經(jīng)將該停車位的建設(shè)費(fèi)用及其他配套，如幼兒園、小區(qū)道路、物業(yè)用房等，列入了銷售成本。

如果不將這些支出列入“開發(fā)成本”，那么開發(fā)商無疑會(huì)面臨天文數(shù)字的“土增稅”或者說是“暴利稅”。實(shí)際上所有的配套建設(shè)都列入了“房價(jià)”里面。

以上判斷可以根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

通俗的解讀為：如果開發(fā)商將“車庫”列入了土增稅的開發(fā)成本，則車庫的投資人就是全體小區(qū)業(yè)主，反之，如果開發(fā)商沒有將車庫的設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝飾等成本列入土增稅的開發(fā)成本，則可以認(rèn)定車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商投資，由開發(fā)商獲取投資收益。

三、開發(fā)商將車庫的建設(shè)費(fèi)用列入了開發(fā)成本進(jìn)行土增稅的清繳，又保留了車庫的所有權(quán)如何定性呢？

這是非常好判斷的問題，已經(jīng)將車庫的開發(fā)費(fèi)用分?jǐn)傔M(jìn)房價(jià)，即放棄了車庫的所有權(quán)。

如果開發(fā)商通過協(xié)議、訴訟等方式保留了車庫的所有權(quán)，這時(shí)關(guān)于車庫的開發(fā)費(fèi)用就不能列入開發(fā)成本抵扣。如果將不能列入開發(fā)成本的車庫設(shè)計(jì)、建設(shè)等費(fèi)用列入了土增稅的清繳抵扣成本，顯然涉嫌逃稅。

我國刑法第二百零一條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對(duì)多次實(shí)施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算。

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