文 金穗源商學(xué)院 王皓鵬

“土地增值稅計算流程？”其實，在我所授課程中，很少做過這樣的備課內(nèi)容，因為我覺的這是很基礎(chǔ)的知識。怎奈，金穗源商學(xué)院有學(xué)員提出了這個問題，我義不容辭。畢竟，土地增值稅要系統(tǒng)地學(xué)習(xí)，基礎(chǔ)知識，同樣需要普及。

要了解土地增值稅，我們必須對土地增值稅的計算流程有充分的認(rèn)識。好比我的備課準(zhǔn)備，先擬好提綱，整篇構(gòu)思，然后動筆；又好比大家蓋房子，先做設(shè)計，搭好框架，然后添磚加瓦，形成建筑主體。

首先，我們按照土地增值稅的立法精神，梳理土地增值稅的計算流程（僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)）。

流程圖如下：

一、確認(rèn)收入金額

二、扣除項目

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（土地成本）

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（開發(fā)成本）

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（開發(fā)費用）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目

三、計算增值額：（收入-扣除）

四、增值率：增值額/扣除項目金額

五、依據(jù)增值率，確定稅率、扣除系數(shù)

六、計算土地增值稅稅款

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

另外，金穗源商學(xué)院專家王皓鵬提醒注意：

1、土地增值稅必須分項目、分類計算。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

其次，我們重點說說扣除項目的內(nèi)容

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

金穗源商學(xué)院專家王皓鵬提示：

從金額上講，這個包含兩部分內(nèi)容：

一是土地出讓金。包括招拍掛方式、土地投資、劃轉(zhuǎn)土地、以地?fù)Q房或者以房換地等非貨幣性資產(chǎn)交換方式的土地成本成本。

二是按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。如：契稅、耕地占用稅等。招拍掛的傭金以及手續(xù)費我不贊成計入該項目，應(yīng)計入“開發(fā)費用”。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

金穗源商學(xué)院專家王皓鵬提示：

1、會計核算的時候分為六個明細(xì)科目，分別是“土地征遷費”、“前期工程費”、“建筑安裝費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”、“配套設(shè)施費”、“開發(fā)間計費”。土地增值稅扣除項目和會計是由區(qū)別的：從金額上將，會計“開發(fā)成本”的借方累計發(fā)生數(shù)減掉利息的金額，基本等于土地增值稅扣除項目【（一）+（二）】的金額。（假設(shè)憑證等符合土地增值稅清算的要求）

2、由于《土地增值稅暫行條例》是1993年12月13日頒布，1994年1月1日執(zhí)行，部分規(guī)定已經(jīng)落后于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，項目部人員發(fā)生的社保、企業(yè)在項目竣工決算前直接發(fā)生的物業(yè)管理費等，也屬于開發(fā)間計費的內(nèi)容，注意甄別。

3、規(guī)劃之外的售樓處支出不屬于該部分內(nèi)容，注意土地增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)別。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

金穗源商學(xué)院專家王皓鵬提示：

“百分之五以內(nèi)計算扣除”、“百分之十以內(nèi)計算扣除”的“以內(nèi)”，各省規(guī)定高度一致，均為10%。不要考慮10%以內(nèi)到底是9%還是8% 的問題，否則將包括無數(shù)個數(shù)字：9.9%、9.8%......1.2%......或者教條理解：當(dāng)利息不能據(jù)實扣除的，遵循公式：【（一）+（二）】10%

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

金穗源商學(xué)院專家王皓鵬提示：

1、營改增前，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加。

2、營改增后，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

3、營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

4、稅金必須是“實際繳納”的稅金，計提的、應(yīng)繳未繳的不予扣除。

5、因銷售行為按照萬分之五計算的印花稅，在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”計算扣除，不在稅金反映。

6、省級部門規(guī)定企業(yè)繳納的規(guī)費，也是可以按照稅金扣除的（僅僅是個人觀點，湖北也曾有過類似的規(guī)定），如：水利建設(shè)基金、地方教育附加，曾經(jīng)被廢止的“價格調(diào)節(jié)基金”等等。

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

大家可以教條的理解為：【（一）+（二）】×20%，不用區(qū)分房屋類型，不用考慮別墅、商業(yè)、車位等，一律加計扣除20%。