適用一般計(jì)稅方式的房地產(chǎn)新項(xiàng)目目前已陸續(xù)完工交付，需要確認(rèn)銷售收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。對(duì)于房地產(chǎn)新項(xiàng)目如何計(jì)算銷售收入，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額、應(yīng)納稅額，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算等，很多財(cái)務(wù)人員是第一次接觸。本文以舉例的方法，就這些業(yè)務(wù)處理作出詳細(xì)說(shuō)明，希望對(duì)大家的工作有所幫助。

假設(shè)某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的環(huán)球廣場(chǎng)小區(qū)為適用一般計(jì)稅方法的新項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積35,000.00平方米，取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)的土地出讓金28,000.00萬(wàn)元，另支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)1,500.00萬(wàn)元（手續(xù)齊全）；項(xiàng)目建筑面積101,000.00平方米，其中可售面積100,000.00平方米。可售面積中地上商品房建筑面積90,000.00平方米，地下車位建筑面積10,000.00平方米。2019年6月份項(xiàng)目完工，符合銷售收入確認(rèn)的條件。當(dāng)月交付業(yè)主商品房建筑面積19,800.00平方米，應(yīng)確認(rèn)銷售收入32,240.00萬(wàn)元（含稅），交付地下車位建筑面積10,000.00平方米，應(yīng)確認(rèn)銷售收入1,500.00萬(wàn)元（含稅）。

該公司只有環(huán)球廣場(chǎng)小區(qū)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，截至2019年6月底，待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為12,000,000.00元，累計(jì)已預(yù)繳增值稅9,286,238.53元。

1、 首先計(jì)算當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)銷售收入及銷項(xiàng)稅額

當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)銷售收入=（商品房含稅收入+車位含稅收入）÷（1+適用稅率）

=（322,400,000.00 + 15,000,000.00）÷（1+9%）

= 309,541,284.40（元）

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額=不含稅收入×適用稅率

=309,541,284.40×9%= 27,858,715.60（元）

會(huì)計(jì)處理：

借：預(yù)收賬款 337,400,000.00

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 309,541,284.40

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額）27,858,715.60

2、 計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款=(19,800.00÷90,000.00) ×(280,000,000.00+15,000,000.00)=64,900,000.00（元）

注意：無(wú)論地下車位可否銷售，可否辦理產(chǎn)權(quán)證，在計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款時(shí)，公式中的建筑面積均不包括地下車位建筑面積。

政策依據(jù)：《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條中，"當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積""房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積"，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

3、 計(jì)算銷項(xiàng)稅額抵減額

銷項(xiàng)稅額抵減額=當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+適用稅率）×適用稅率

=64,900,000.00÷（1+9%）×9%= 5,358,715.60（元）

會(huì)計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）5,358,715.60

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 5,358,715.60

4、 計(jì)算當(dāng)期增值稅額

當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-銷項(xiàng)稅額抵減額-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

=27,858,715.60-5,358,715.60-12,000,000.00

= 10,500,000.00（元）

當(dāng)期應(yīng)申報(bào)納稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅額-已預(yù)交增值稅額

=10,500,000.00-9,286,238.53

= 1,213,761.47（元）

會(huì)計(jì)處理：

結(jié)轉(zhuǎn)已預(yù)繳增值稅：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 9,286,238.53

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅 9,286,238.53

注意事項(xiàng)：

1、如果計(jì)算出的當(dāng)期應(yīng)申報(bào)納稅額小于零，則當(dāng)期應(yīng)納增值稅稅額為零，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，直至扣完為止。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從"應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅"科目結(jié)轉(zhuǎn)至"應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅"科目。

結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月未繳增值稅：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）1,213,761.47

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 1,213,761.47

政策依據(jù)：

1、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

2、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）

3、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

4、《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）

5、《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)）