【原創(chuàng)】這些地方這樣銷售，可降低土增稅預(yù)征率

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，除了少數(shù)一線城市外，房地產(chǎn)普遍呈現(xiàn)下行走勢；房地產(chǎn)滯銷嚴(yán)重、“三道紅線”加劇了融資難度，因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡力開源節(jié)流、維系資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)。企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)時，如果能夠降低土地增值稅預(yù)征率將有效減輕企業(yè)資金壓力。

以河南為例，《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號）第一條規(guī)定，河南省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3.5%；其它房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。

《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告〔2011〕第10號）第三條“關(guān)于車庫、地下室歸屬問題”規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定;銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

假定當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)一住宅小區(qū)，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅800套，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅200套，車位按照1:1配置，即1000個，車位銷售不含稅價格為150,000元/個。

單獨(dú)銷售車位，則車位預(yù)繳土增稅=150000*1000*4.5%=6,750,000元

采用捆綁銷售，則車位預(yù)繳土增=150000*800*1.5%+150000*200*3.5%=2,850,000元

僅此一項(xiàng)，企業(yè)可以少預(yù)繳土增稅390萬元。該思路不僅僅適用于資金緊張的企業(yè)，如果項(xiàng)目所在地稅源緊張、預(yù)繳后清算時應(yīng)退稅但難以執(zhí)行，企業(yè)也可以考慮利用。

需要提醒企業(yè)注意的是，《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2017年第3號）第一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，對價格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預(yù)征率為6%?！贝藭r，住宅預(yù)征率高于上文提到的“其它房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%”，此時不建議捆綁銷售。

作者：牛魯鵬