易永英

土地增值稅的征稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。但凡是沾上房地產(chǎn)的邊，必然牽動著數(shù)以億計人的心。土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的稅種，目前有了新動向。據(jù)證券時報記者獲悉，財稅部門已經(jīng)起草了土地增值稅法初稿，目前正在內(nèi)部征求各方意見。

證券時報記者看到了這份土地增值稅法的征求意見稿。內(nèi)容顯示，土地增值稅法基本平移了現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例，征稅范圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。但是與暫行條例相比新增了不少內(nèi)容，比如，特別規(guī)定出讓集體土地使用權(quán)等可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。另外也對中央、地方稅收優(yōu)惠作出規(guī)定列出多種情形，可減征或免征土地增值稅。

財政部、稅務(wù)總局發(fā)給各單位的征求意見函落款時間為2019年4月16日，要求各單位意見于2019年5月15日前反饋書面意見。

新內(nèi)容一：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅

與暫行條例相比，納稅人和征稅對象、征稅范圍略有變化。

暫行條例要求，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

土地增值稅法征求意見稿要求在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地增值稅。所稱轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，一是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。二是出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資，入股。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅。

新內(nèi)容二：特別規(guī)定：出讓集體土地

土地增值稅法征求意見稿中特別規(guī)定了出讓集體土地的具體要求。

出讓集體土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物作價出資、入股，扣除項目金額無法確定的，可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。其體征收辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定。

新內(nèi)容三：規(guī)定了中央、地方稅收優(yōu)惠

土地增值稅法征求意見稿中提到，下列情形，可減征或免征土地增值稅：

（一）納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；

（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；

（三）國務(wù)院可以根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免征土地增值稅，并報同級人民代表大會常務(wù)委員會備案：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（二）房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資，入股的。

新內(nèi)容四：強調(diào)部門配合

土地增值稅法征求意見稿中還特別強調(diào)了部門配合。

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立土地增值稅涉稅信息共享機制和工作配合機制。各級地方人民政府自然資源、住房建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)提供房地產(chǎn)權(quán)屬登記、轉(zhuǎn)移、規(guī)劃等信息，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。

解讀：

由于中國不少稅收停留在國務(wù)院暫行條例方面，近些年為了在2020年前全面落實稅收法定原則，全國人大加快了稅收暫行條例上升至法律的步伐，船舶噸稅等6個稅種已經(jīng)完成立法，印花稅、城市維護建設(shè)稅等法律已經(jīng)公開向社會征求意見。

財政部條法司在今年財政部立法工作安排中就已明確，力爭年內(nèi)完成土地增值稅法內(nèi)部起草工作，及時上報國務(wù)院。所以，土地增值稅法征求意見稿的出爐在意料之中。

目前，土地增值稅是納稅人在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額?？鄢椖拷痤~主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本及費用、加計扣除項目，舊房的重置成本以及相關(guān)稅金。

20多年來，我國土地增值稅收入規(guī)模不斷擴大。根據(jù)財政部公開的數(shù)據(jù)顯示，土地增值稅2018年收入達到5642億元，同比增長14.9%。今年一季度收入為1667億元，同比增長14.7%。

一位相關(guān)部門知情人士告訴記者，在看到土地增值稅征管成效的同時，也要看到目前還面臨著一些困難和壓力。相關(guān)部門起草土地增值稅法是為貫徹落實稅收法定原則和健全地方稅體系改革要求。由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險。上升為土地增值稅法也是遵從稅收法定原則，從制度層面滿足納稅人對穩(wěn)定性和統(tǒng)一性追求。

上述人士告訴記者，土地增值稅立法，與資源稅法一樣,也是按照稅制平移的思路。內(nèi)容不會有實質(zhì)性變化，所以不必擔(dān)心加重企業(yè)的負擔(dān)。另外，土地增值稅這個稅種從國務(wù)院條例上升到法律，在征管上將會更加規(guī)范和強化。