來源：中道財(cái)稅-陳紅

案例：

A企業(yè)屬于房地產(chǎn)企業(yè)，2018年開發(fā)的樓盤屬于新項(xiàng)目，企業(yè)采用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，2020年項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，開始陸續(xù)給業(yè)主交房，企業(yè)將已售面積結(jié)轉(zhuǎn)為產(chǎn)品銷售收入計(jì)算繳納增值稅。

2021年3月A企業(yè)與甲公司簽訂不動(dòng)產(chǎn)銷售合同，合同總價(jià)500萬元，同時(shí)由于地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因，合同約定同年6月交付房產(chǎn)給客戶，在雙方簽訂不動(dòng)產(chǎn)銷售合同當(dāng)月，甲公司支付A企業(yè)房款的30%即150萬元，同時(shí)，甲公司要求A企業(yè)按9%開具了增值稅發(fā)票。

請問：A企業(yè)收到的預(yù)收房款150萬元是否要按3%預(yù)繳增值稅？還是在開具發(fā)票的3月，直接按發(fā)票開具的銷項(xiàng)稅額減去當(dāng)月可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅繳納增值稅而無需預(yù)繳增值稅？

政策依據(jù)：

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號公告規(guī)定及2016年36號文件附件2的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。

根據(jù)上述政策，目前以下兩種觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：需要預(yù)交增值稅

由于A企業(yè)與甲公司在3月簽訂了不動(dòng)產(chǎn)銷售合同，收到150萬預(yù)收款，合同約定同年6月將不動(dòng)產(chǎn)交付給客戶，因此該筆款屬于預(yù)收賬款，需要按3%預(yù)繳增值稅，同時(shí)根據(jù)《營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》第45條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為:...... 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。因此，該筆預(yù)收款屬于提前開具發(fā)票，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開具發(fā)票的當(dāng)天。

賬務(wù)處理：

（1）借：銀行存款 150萬

貸：預(yù)收賬款 150萬/1.09

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額 150萬/1.09*9%

（2）同時(shí)，按規(guī)定計(jì)算預(yù)交增值稅，并在次月申報(bào)繳納：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅 150萬/1.09*3%

貸：銀行存款 150萬/1.09*3%

（3）月末，將預(yù)交增值稅結(jié)轉(zhuǎn)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 1 50萬/1.09*3%

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅 150萬/1.09*3%

觀點(diǎn)二：不需要預(yù)交增值稅

A企業(yè)在預(yù)收款的當(dāng)月收到150萬預(yù)收房款的同時(shí)，已經(jīng)給甲公司開具了9%的不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，當(dāng)月企業(yè)即可按應(yīng)交納的銷項(xiàng)稅額合計(jì)減去可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額來申報(bào)繳納增值稅，不需要再按3%預(yù)繳增值稅。

筆者觀點(diǎn)：

上述兩種觀點(diǎn)都提出了自己的政策依據(jù)，那么現(xiàn)在問題聚焦在：目前地產(chǎn)公司是屬于現(xiàn)房銷售，但客戶繳納預(yù)收房款的合同簽訂月份與房屋交付不在同一個(gè)月，如果在客戶繳納房款的同時(shí)，將房屋同時(shí)交付，因?yàn)樵鲋刀惣{稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，那么無論從哪個(gè)層面來說，都不需要預(yù)繳增值稅，直接按當(dāng)月銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行增值稅申報(bào)繳納。

上述案例中，雖然地產(chǎn)公司是現(xiàn)房銷售，但由于合同簽訂的時(shí)間與房屋交付不在同一個(gè)月，屬于2016年18號公告規(guī)定的采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要按預(yù)收款的3%的計(jì)算預(yù)繳增值稅。

建議企業(yè)在具體實(shí)務(wù)操作過程中，還是要就相關(guān)問題提前和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通，盡量采取有利于減輕企業(yè)資金壓力但不違背稅法規(guī)定的操作辦法，以免帶來補(bǔ)交及罰款滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。