1月27日，繼上海后，杭州也發(fā)布了新政：落戶未滿5年限購(gòu)一套住房、熱點(diǎn)項(xiàng)目5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、增值稅免征年限由2年提到5年等多道調(diào)控措施相繼出臺(tái)。

如今，時(shí)間過(guò)去十二天，回頭看去，新盤(pán)方面歡天喜地，約20個(gè)紅盤(pán)在此期間集中領(lǐng)證，約10761套房源密集入市，御潮府登記人數(shù)5041人、嘉品登記人數(shù)4474人、博語(yǔ)華庭登記人數(shù)2644人。

新政的發(fā)布，絲毫未阻擋購(gòu)房者的熱情，坊間甚至流傳出了“越調(diào)控，越火熱”的聲音。

但當(dāng)我們反觀二手房時(shí)，卻切實(shí)的感受到了新政實(shí)打?qū)嵉恼嬲绊懥恕?/span>

這張圖的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確我們尚不得知，但不可否認(rèn)的是，排除多平臺(tái)重復(fù)掛牌的以及淳安、建德、桐廬等房源后，杭州滿5年的房源大概僅占總掛牌量的25%左右。

單從滿5的房源數(shù)量來(lái)看，新政出臺(tái)后的二手房市場(chǎng)，無(wú)論是對(duì)于買(mǎi)方還是賣(mài)方，影響都是頗大的。相比于新房熱鬧場(chǎng)景，二手房或許更像是重災(zāi)區(qū)。

那么，對(duì)購(gòu)房者而言，同樣一套房，在政策前后增值稅費(fèi)差額到底有多大？新政10天后，杭州二手房市場(chǎng)又發(fā)生了怎么樣的變化？

新政后成本增加了多少？

調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，主要增加了兩種成本：

1、顯性：個(gè)人欲買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收增值稅；

2、隱性：時(shí)間成本、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

隱形成本很好理解，時(shí)間=風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間拖得越久，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

至于顯性成本，我們?cè)賮?lái)理一下調(diào)控前后，錢(qián)究竟多了多少？

可以看到，滿5房子全然不受影響。收到?jīng)_擊較大的就是滿2年和不滿2年的房子，或者說(shuō)，最大的應(yīng)是滿2年房產(chǎn)。

但表格依舊不夠直觀，我們以一套評(píng)估價(jià)300萬(wàn)的滿2年的二手房舉個(gè)例子：

新政之前：300萬(wàn)*免征=零增值稅

新政之后：300萬(wàn)*5.6%=168000元增值稅費(fèi)

可見(jiàn)政策前后，同一套房的增值稅將增加十幾萬(wàn)或者更多，房源的性價(jià)比將大打折扣。

雖然新政的初衷是一定程度上降低市場(chǎng)熱度。但對(duì)于購(gòu)房者而言，特別是剛性置業(yè)者而言，在市場(chǎng)火熱的情況下入場(chǎng)，本就已是高位，資金利用至了極限。忽然又要承擔(dān)十幾萬(wàn)甚至是幾十萬(wàn)的費(fèi)用，絕對(duì)算的上是“雪上加霜”了。

增值稅調(diào)整后對(duì)市場(chǎng)有什么影響？

新政發(fā)布約10天，現(xiàn)在二手市場(chǎng)情況如何呢？

根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月5日，貝殼網(wǎng)在售的掛牌二手房源量總計(jì)76187套房源，其中滿五的房源數(shù)約為4795套，滿二房源3317套。

前文為大家說(shuō)明過(guò)，其實(shí)本次新政受影響最大的就是滿二房源，全額征收的增值稅將會(huì)對(duì)滿2房源造成巨大的影響，相應(yīng)的，購(gòu)房者也將面臨動(dòng)輒十幾萬(wàn)甚至是幾十萬(wàn)的價(jià)格差額。

而對(duì)于滿五的二手房，新政影響頗小，反而因?yàn)槎愘M(fèi)的優(yōu)勢(shì)，不少房東進(jìn)行了降價(jià)，以便占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

那么，這是否意味著值得入手滿5的二手房了呢？實(shí)際并不盡然，在查閱相關(guān)二手房信息時(shí)，雖然有看到如上圖一般降價(jià)的房源，但整體價(jià)格向上趨勢(shì)的小區(qū)也有很多。

而滿二的房源從掛牌價(jià)格上來(lái)看波動(dòng)并不大，一方面臨近春節(jié)假期，另一方面則是房東保持觀望，順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)。

整體而言，增值稅免征年限由2改5目前還沒(méi)有對(duì)二手房市場(chǎng)造成大的震蕩動(dòng)作。但短期之內(nèi)，會(huì)導(dǎo)致市面上掛牌的二手房源會(huì)越來(lái)越少，而有效成交也會(huì)相應(yīng)減少。

雖然1月的杭州二手房交出了1W+的成交量，但勢(shì)頭能否保持住，則很難說(shuō)。

堅(jiān)持房住不炒

其實(shí)單看新政中對(duì)二手房的影響是不全面的。眾所周知，杭州地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱是由新房和二手房市場(chǎng)相互交叉形成的。

而增值稅2改5，在我看來(lái)，則有著一箭雙雕的效果。

一方面，對(duì)于投資型置業(yè)者而言，5年時(shí)間太長(zhǎng)，入場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。而已入手的購(gòu)置業(yè)者也不會(huì)選擇等待，等待只會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，最好的方法就是做低房?jī)r(jià)，然后迅速離場(chǎng)。市面上的二手房將逐步回歸理性。

另一方面，隨著二手房?jī)r(jià)的降低，新房和二手房之間的倒掛將會(huì)逐步拉平，新房熱度降低，不至于造成夸張的剪刀差。

雖然新政實(shí)施的過(guò)程中，捎帶著傷害到了真正的剛需購(gòu)房者，但也的確沒(méi)有辦法。

一次稅費(fèi)的調(diào)整產(chǎn)生的作用是有限的，但是它傳遞出更深層次的影響則是促進(jìn)整個(gè)樓市的穩(wěn)定健康發(fā)展。不管是對(duì)銀行房貸資金的限制，還是杭州對(duì)樓市調(diào)控政策的升級(jí)，這些都表明了杭州收緊樓市調(diào)控的決心。

所以，抓緊上車(chē)才是優(yōu)選。畢竟將來(lái)如果政策加碼，所產(chǎn)生的的成本最終還是會(huì)體現(xiàn)到房?jī)r(jià)之中的！