近幾日，朋友圈瘋狂刷屏“715新政”滿三年將釋放幾十萬(wàn)購(gòu)房名額的消息，有人高喊，深圳的房?jī)r(jià)要開(kāi)始狂飆了。

明天就是是深圳“715新政”三周年紀(jì)念日，這個(gè)日子對(duì)于深圳的地產(chǎn)人恐怕終身難忘。

一、715新政的背景

2020年1月疫情爆發(fā)，當(dāng)全國(guó)人民還停留在對(duì)疫情的恐懼和對(duì)未來(lái)生活的擔(dān)憂中時(shí)，深圳人民卻開(kāi)始瘋狂搶房。2020年3月，深圳二手房成交量突破8000套，房?jī)r(jià)上漲幅度高居全國(guó)第一，到了7月份二手房成交量突破13000萬(wàn)套，成交量創(chuàng)下2016年以來(lái)新高。

這時(shí)的深圳樓市每天上演著“萬(wàn)人搶房”、“開(kāi)盤(pán)秒光”、“坐地起價(jià)” “打新代持”的瘋狂景象。短短半年時(shí)間，深圳各區(qū)房?jī)r(jià)平均上漲20%，其中光明區(qū)漲幅高達(dá)50%，最夸張的是學(xué)區(qū)房,尤其小戶型學(xué)區(qū)房直接翻了一倍。深圳成交最貴的學(xué)區(qū)房，福田百花片區(qū)國(guó)城花園44平的成交總價(jià)1400萬(wàn)左右，成交單價(jià)高達(dá)32萬(wàn)一平。

就在所有人都開(kāi)始砸鍋賣(mài)鐵去瘋狂搶房的時(shí)候，2020年7月15日，深圳市住建局發(fā)布樓市調(diào)控‘新八條’政策，也就是俗稱(chēng)的“715新政”。

二、715新政的主要內(nèi)容

1、 限購(gòu)加碼：

深戶買(mǎi)住宅必須入戶滿3年，且社保或納稅滿3年，如入戶不滿3年須社保或納稅滿5年。之前只要是深戶就能買(mǎi)，無(wú)其它附加條件。

2、 限貸加碼：

無(wú)房有貸款已還清，購(gòu)買(mǎi)非普通住宅首付由5成增加到6成。

有房購(gòu)買(mǎi)第二套，非普通住宅首付由7成增加到8成。

3、 限離

夫妻離異，任何一方自離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

4、 增值稅調(diào)整

免征年限由2年調(diào)整到5年

5、 調(diào)整豪宅標(biāo)準(zhǔn)

新增豪宅價(jià)格認(rèn)定，總價(jià)超過(guò)750萬(wàn)算非普通住宅。

6、 加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售管理，優(yōu)先滿足無(wú)房家庭。

7、 推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理，進(jìn)一步完善“三價(jià)合一”制度

8、 加大二手房住房交易信息公開(kāi)力度，及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。

三、715新政對(duì)樓市的影響

新政導(dǎo)致大批購(gòu)房者的購(gòu)房名額被凍結(jié)，導(dǎo)致首付增加門(mén)檻提高，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，從“715新政”執(zhí)行開(kāi)始，深圳樓市一下子從繁榮期進(jìn)入到冰凍期，從2020年-2023年，二手房成交量下降了70%，成交價(jià)下降了30%，部分樓盤(pán)直接腰斬。

新政嚴(yán)厲打擊了投機(jī)炒房的現(xiàn)象，同時(shí)也誤傷了一部分真實(shí)的剛需。估計(jì)當(dāng)時(shí)被擋在門(mén)外的購(gòu)房者們都在破口大罵，埋怨抱怨政策的不公平，不過(guò)今天來(lái)看，這個(gè)政策反而救了他們，還要好好感謝“715新政”，每年的今天好好紀(jì)念慶祝下。

四、715新政滿三年對(duì)樓市的影響

2020年“715新政”的出臺(tái)，讓一大批當(dāng)時(shí)剛?cè)肷顟舻男率忻駛冎脴I(yè)計(jì)劃被迫暫停。而隨著3年之期己滿，這批房票正在陸續(xù)解鎖。

那么，市場(chǎng)到底會(huì)增加多少?gòu)埛科?？這里有2個(gè)數(shù)據(jù)作為參考：

1、《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》2019年和2020年當(dāng)期數(shù)據(jù)顯示：2019年深圳常住戶籍人口494.78萬(wàn)，2020年常住戶籍人口514.1萬(wàn)。兩者相減，2020年深圳常住戶籍人口增加了19.32萬(wàn)人。（注：常住戶籍人口是指擁有深圳紅印戶口，在深圳居住半年以上的人口）

2、《深圳市社會(huì)性別統(tǒng)計(jì)報(bào)告》2019年和2020年當(dāng)期數(shù)據(jù)顯示：2019年深圳戶籍人口為550.71萬(wàn)人，2020年戶籍人口588.23 萬(wàn)。兩者相減，2020年深圳戶籍人口增加了37.52萬(wàn)人。

雖然統(tǒng)計(jì)維度略有不同，但總體而言，2023這一年深圳會(huì)有數(shù)十萬(wàn)的深戶獲得購(gòu)房資格。他們的置業(yè)需求將陸續(xù)在市場(chǎng)中釋放。

另外，2020年深圳常住非戶籍人口增長(zhǎng)了400萬(wàn)。3年期間，這類(lèi)人群的社保繳納時(shí)長(zhǎng)也在不斷積累，未來(lái)將陸續(xù)滿足非深戶5年社保的限購(gòu)規(guī)定，獲得購(gòu)房資格，為市場(chǎng)帶來(lái)新活力。

3年時(shí)間過(guò)去，深圳新市民們不僅重獲購(gòu)房名額，上車(chē)成本也隨著深圳房?jī)r(jià)的下跌而顯著降低。

深圳今年己陸續(xù)微調(diào)放松政策：

1、局部放松限購(gòu)，取消單身公寓和單身宿舍的限購(gòu)，不再占住房名額。（有很多住宅樓盤(pán)，產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)的單身公寓或宿舍）

2、銀行貸款放松，雖然官方?jīng)]有發(fā)文取消二手房指導(dǎo)價(jià)，但是銀行按揭實(shí)際上不再參考指導(dǎo)價(jià)，而是按評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)格貸款。而且相關(guān)的貸款審批條件也都開(kāi)始放松。

3、雙證合一，深圳有9萬(wàn)多套雙拼房，理論上將釋放最多4.5萬(wàn)個(gè)購(gòu)房名額。

總結(jié)：

雖然這些政策釋放了很多購(gòu)房需求，對(duì)市場(chǎng)有積極的促進(jìn)作用，但當(dāng)前整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣，疫情三年很多人收入減少，工作事業(yè)不穩(wěn)定，對(duì)未來(lái)預(yù)期缺乏信心，因此還不能過(guò)于樂(lè)觀，樓市能否真正企穩(wěn)回升，還得看后續(xù)是否有更多更大的利好政策支持。

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