房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。隨著營業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。目前最新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅計(jì)算方式是怎樣的呢？今天就給大家詳細(xì)講解！

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預(yù)交增值稅

（一）政策依據(jù)

根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計(jì)稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計(jì)稅方法的，按11%的適用稅率計(jì)算，適用簡易計(jì)稅方法的，按5%的征收率計(jì)算。計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目，納稅人可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法。

（二）申報(bào)示例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法。2017年12月收到誠意金100.00萬元、預(yù)收房款2,220.00萬元。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00萬元

（三）預(yù)繳申報(bào)

（四）會計(jì)核算

2017年12月賬務(wù)處理：

（1）收到誠意金

借：銀行存款100.00萬元

貸：其他應(yīng)付款100.00萬元

（2）收到預(yù)收款

借：銀行存款2,220.00萬元

貸：預(yù)收賬款2,220.00萬元

（3）預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅60.00萬元

貸：銀行存款60.00萬元

（五）納稅申報(bào)

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土地價(jià)款抵扣政策依據(jù)

（一）《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》財(cái)稅〔2016〕36號第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

（二）財(cái)稅〔2016〕140號第七條：

向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

（三）國家稅務(wù)總局公告2016年第86號第一條：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

（四）國家稅務(wù)總局公告2016年第18號：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

2.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

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會計(jì)核算方法

案例：

上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2018年1月開具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)8,880.00萬元，對應(yīng)允許扣除的土地成本為2,220.00萬元，2017年12月預(yù)交增值稅60.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為450.00萬元，上期無留抵稅額。

第一步：確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額

借：預(yù)收賬款8,880.00萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入8,000.00萬元

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額880.00萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

第二步：土地價(jià)款抵扣增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減220.00萬元

貸：主營業(yè)務(wù)成本220.00萬元

土地價(jià)款抵扣增值稅金額=土地價(jià)款÷(1+11%）*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元

第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅210.00萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅210.00萬元

當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=880.00-220.00=660萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=450萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=660.00-450.00=210萬元

第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅60.00萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅60.00萬元

當(dāng)月未交增值稅余額=210.00-60.00=150萬元

第五步：次月繳納稅金時

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅150.00萬元

貸：銀行存款150.00萬元

以上就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅算法的解讀，希望大家好好消化，融會貫通，有疑問的地方歡迎與我們交流互動！