土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是分步計(jì)算法，一種是速算扣除法。現(xiàn)實(shí)中，由于分步計(jì)算法在計(jì)算土地增值稅時(shí)比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計(jì)算的？

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項(xiàng)目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計(jì)算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目的確定。

土地增值稅的計(jì)算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)。具體計(jì)算方法為：

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項(xiàng)目金額*5%；

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項(xiàng)目金額*15%；

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項(xiàng)目金額*35%。

比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房?jī)蓷潱〉檬杖肟傤~2500萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買土地金額、開(kāi)發(fā)成本金額、開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計(jì)1100萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬(wàn)元

（2）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額1100萬(wàn)元

（3）計(jì)算增值額：2500萬(wàn)元—1100萬(wàn)元=1400萬(wàn)元

（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=1400萬(wàn)元/1100萬(wàn)元=127%

（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬(wàn)元*50%-1100萬(wàn)元*15%=535萬(wàn)元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計(jì)算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入，再確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額、增值額，以及增值額與扣除項(xiàng)目金額比率，最后計(jì)算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。

土地增值稅的扣除項(xiàng)目。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額征稅。稅法準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：

一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

二是房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，以及教育費(fèi)附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

總之，土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是分步計(jì)算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實(shí)中，由于分步計(jì)算法在計(jì)算土地增值稅時(shí)比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅。土地增值稅的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目和增值額的確定。

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2022年9月26日