一、什么是土地增值稅清算？

土地增值稅清算，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關提供清算資料，辦理清算申報，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅清算條件：

（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

土地增值稅計算公式：

土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

在土地增值稅的調節(jié)下，企業(yè)獲得的利潤率未必與它們是正相關關系。房地產(chǎn)企業(yè)要改變“高房價=高利潤率”的慣性思維，從追求抬高銷售價格轉為通過控制成本費用和納稅籌劃提高盈利空間。

土地增值稅清算的現(xiàn)狀：

（一）稅務機關主體責任逐步增強：隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不斷完善土地增值稅政策，加快土地增值稅立法，規(guī)范土地增值稅管理流程，探索土地增值稅最優(yōu)征管方法，部分?。ㄊ?、區(qū)）稅務機關將土地增值稅清算監(jiān)控、審核職責上移，省級負責大數(shù)據(jù)分析、風險篩查指導，市級負責土地增值稅清算方案制定、風險點分析、工作督導落實。

（二）土地增值稅清算工作重視性不斷提升：依據(jù)政策規(guī)定和《土地增值稅清算管理規(guī)程》主動積極開展土地增值稅清算工作，各?。ㄊ?、區(qū)）結合實際，進一步細化操作辦法，制定清算指引，完善清算流程，發(fā)揮信息化支撐作用。

（三）各部門信息共享整合，實施綜合治稅：政府牽頭，將財政、國土、建設、規(guī)劃、市場監(jiān)管等政府部門信息整合，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項、開工、竣工信息及房地產(chǎn)的預售、交易登記等信息的傳遞機制，聯(lián)合財政部門，協(xié)調政府部門信息的采集匯總，與國土部門即時溝通房地產(chǎn)土地交易信息，實施以地控稅，與建設、房管部門共同對房地產(chǎn)項目規(guī)劃、施工進展及房產(chǎn)登記協(xié)同管理。

企業(yè)土地增值稅清算存在的問題及風險：

（一）納稅人避稅手段多樣化：利用優(yōu)惠政策、少計應稅收入、虛增開發(fā)成本、通過各種非法手段逃避清算

（二）企業(yè)賬務不規(guī)范會計核算失真：納稅申報內容存在虛假、無意識漏稅、

土地增值稅清算常見避稅手段

中介服務機構在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機遇

稅務師事務所作為社會中介服務行業(yè)，貫穿稅收征納的征管過程，隨著社會市場經(jīng)濟的發(fā)展及稅制改革的審核，社會對稅務師事務所的期望值不斷增加，同時稅務師事務所在其發(fā)展過程中也面臨著經(jīng)濟環(huán)境變化、稅收環(huán)境變化、數(shù)據(jù)環(huán)境變化的各種因素，促進稅務師事務所提供咨詢服務的業(yè)務轉型。

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