房產(chǎn)稅還沒(méi)來(lái)！土地增值稅先要立法了！對(duì)你影響幾何？

作者：知識(shí)星球找老齊的讀書(shū)圈

近日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》，主要涉及兩方面內(nèi)容，一是首次提出將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍。這個(gè)調(diào)整，可能跟集體土地的管理改革有關(guān)。以后集體土地也將會(huì)變得可以交易。二是規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的辦法，并將房企繳稅的清算方式從“可清算”變更為“應(yīng)清算”，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行清算，這就提高了納稅的準(zhǔn)確性，也降低了征稅的成本。

聽(tīng)到這個(gè)消息，很多朋友都不淡定了，因?yàn)樽罱畮啄?，房?jī)r(jià)上漲太多，很多房子都翻了幾倍，這增值的空間非常的大，如果對(duì)增值征收重稅，那么必然會(huì)引發(fā)收益下降。所以他們也都到知識(shí)星球問(wèn)老齊，這個(gè)房地產(chǎn)增值稅，究竟對(duì)我們個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋有哪些影響？

其實(shí)大家的擔(dān)心沒(méi)有什么道理，土地增值稅根本不對(duì)個(gè)人的房屋進(jìn)行征收，之前我們其實(shí)就有，只不過(guò)是叫做土地增值稅暫行條例，1993年就開(kāi)始實(shí)行了。所以他也不是什么新鮮事物，之前的26年里，我們一直在向開(kāi)發(fā)商征收，然后開(kāi)發(fā)商把這個(gè)成本打包在房?jī)r(jià)里。所以你買(mǎi)新房的時(shí)候，其實(shí)就已經(jīng)包括了土地增值稅。這次最重要的影響，其實(shí)就是把集體土地加入了進(jìn)來(lái)，也就是說(shuō)對(duì)于農(nóng)村老家有房的朋友，可能會(huì)有影響。未來(lái)集體土地也可能跟國(guó)有土地一樣，進(jìn)入流通市場(chǎng)。進(jìn)行交易，只要有交易就會(huì)有增值。而增值的部分，就要交稅了。

土地增值稅，開(kāi)發(fā)商一直在交，而且交的還不少，2018年，恒大，碧桂園和萬(wàn)科，分別土地增值稅交了521億元、139億元和196億元。

至于個(gè)人賣(mài)房者，是不交土地增值稅的，但是大家也不要高興的太早，二手房交易是要征收個(gè)人所得稅的，賣(mài)房所得，都是你賺到的錢(qián)，這部分錢(qián)是必須要交稅的。而且是差額的20%征收，假如你10年前花50萬(wàn)買(mǎi)的房，現(xiàn)在已經(jīng)300萬(wàn)了，那么這250萬(wàn)的差價(jià)，就要交20%的稅，也就50萬(wàn)。所以理論上稅費(fèi)其實(shí)也是相當(dāng)重的。而個(gè)人所得稅其實(shí)作用跟土地增值稅是一個(gè)道理。并沒(méi)什么本質(zhì)區(qū)別?；蛘叻催^(guò)來(lái)說(shuō)，也正是因?yàn)槲覀冋魇樟藗€(gè)人所得稅，所以也就不收土地增值稅了。不過(guò)現(xiàn)在個(gè)稅這塊，現(xiàn)在也不是必選項(xiàng)，滿五或者滿二唯一住房可以免征個(gè)稅，這就是鼓勵(lì)大家長(zhǎng)期自住。也為買(mǎi)房買(mǎi)的早，差價(jià)比較高的朋友，節(jié)省了不少稅費(fèi)。比如我們上面那個(gè)例子，10年前買(mǎi)的唯一住房，那么這50萬(wàn)的稅費(fèi)，現(xiàn)在是不收的，您就算省下來(lái)了。

不過(guò)有一種房子是不受這些政策保護(hù)的，那就是大家所說(shuō)的公寓，其實(shí)他們的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)就是商住房，屬于經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的，不算是個(gè)人住宅，所以他是要交土地增值稅的，而且除了土地增值稅，還要交普通增值稅。然后個(gè)稅也是不能少的。所以這種公寓，就是稅上加稅?？雌饋?lái)有利潤(rùn)，但是你把這些稅費(fèi)刨除掉之后，可能所剩無(wú)幾。所以這也是為什么，我們不建議買(mǎi)商鋪和買(mǎi)這種公寓的原因，這種房子買(mǎi)來(lái)其實(shí)就是出租獲取現(xiàn)金流的，但是現(xiàn)在租金太低，普遍低于3%，還不如貸款利率，所以現(xiàn)金流是負(fù)的，你無(wú)法在出租中享受收益，而只能靠買(mǎi)賣(mài)賺取差價(jià)，但是他又屬于經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，絕大多數(shù)地方?jīng)]有社會(huì)福利，還商水商電，產(chǎn)權(quán)只有40-50年，而且還要承擔(dān)非常高的稅費(fèi)。所以流動(dòng)性有很大的問(wèn)題?？雌饋?lái)市值漲了，但是流動(dòng)性其實(shí)更差。一旦你要賣(mài)的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，全是麻煩事。特別是有些商鋪，商家為了促銷(xiāo)，承諾你包租，每年6-8%的收益，這些其實(shí)都是坑，買(mǎi)來(lái)之后，租給他，他也給你租金，但是2-3年，跟你簽合同的那個(gè)公司就肯定倒閉。然后你就再也租不出去，也賣(mài)不掉了。還沒(méi)地方說(shuō)理去。所以，這就相當(dāng)于先漲價(jià)，再打八折，然后用包租的方式忽悠你接盤(pán)。我們一直強(qiáng)調(diào)，除非你能自己租出5%以上的房租，才能去投資這種商鋪和公寓，包租的不算。

綜合來(lái)看，土地增值稅，雖然稅率很高，從30-60%，四級(jí)累積稅率空間，但是對(duì)大家的影響不大，土地增值稅還是免交，但個(gè)稅其實(shí)起到的作用也是一樣的，而對(duì)于買(mǎi)的商住房公寓，土地增值稅是要交的，但是跟之前也沒(méi)有什么太大的區(qū)別，在老家集體土地上有房的可能會(huì)有影響，現(xiàn)在還仍然不確定。估計(jì)是為了集體土地交易鋪路，未來(lái)這塊變得可交易可流轉(zhuǎn)應(yīng)該是大概率事件。這對(duì)于老家有房的朋友，應(yīng)該不是個(gè)壞事。

另外一個(gè)影響是，房地產(chǎn)上的稅，一個(gè)一個(gè)都通過(guò)立法確定下來(lái)，那么對(duì)于最大的房地產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，就又推進(jìn)了一步，未來(lái)其中的房產(chǎn)稅，也必然會(huì)出臺(tái)。這點(diǎn)大家還是要早作打算。房產(chǎn)稅一旦出臺(tái)，將徹底改變房子資產(chǎn)的性質(zhì)，以前這個(gè)人很富的標(biāo)志就是他有5套房，以后這5套房，可能會(huì)榨干他所有的收入，反而要了他的命。所以房產(chǎn)稅已經(jīng)是一個(gè)灰犀牛，他已經(jīng)啟動(dòng)了，我們應(yīng)該盡早的防范，保護(hù)好自己的財(cái)富。