老黎說稅：2023年第91講，說稅收，談風(fēng)險，講政策。今天說說提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅計稅規(guī)定。

一、適用范圍

1.納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（簡稱出租不動產(chǎn)），適用《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第16號）。

2.融資租賃方式出租不動產(chǎn)以及納稅人提供道路通行服務(wù)不適用上述提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法。

3.取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

二、計稅方法

（一）一般納稅人出租不動產(chǎn)

一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

2.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅按照9％的稅率計算銷項稅額。

3.不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

4.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)選擇適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。

（二）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

1.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5％的征收率減按1.5％計算應(yīng)納稅額。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

2.其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5％的征收率減按1.5％計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

3.注意事項，納稅人（不包括其他個人）出租的不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計劃單列市稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。

（三）預(yù)繳稅款的計算

1.納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款

＝含稅銷售額÷(1+9%)x3%

2.納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款

＝含稅銷售額÷(1+5%)x5%

3.個體工商戶出租住房、按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款

＝含稅銷售額÷(1+5%)x1.5%

4.其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款（直接申報納稅不需要預(yù)康）:

（1）出租非住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷(1+5%)x5%

（2）出租住房：

應(yīng)納稅款

＝含稅銷售額÷(1+5%)x1.5%

5.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)、按照規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

6.納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

7.注意事項。其他個人（自然人），采取一次性收取租金（包括預(yù)收款）形式出租不動產(chǎn)取得的租金收人，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收人未超過10萬元的，可享受小規(guī)模納稅人免征增值稅政策。（見《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》總局公告2019年第4號）。

三、發(fā)票開具

1.一般納稅人出租不動產(chǎn)，按現(xiàn)行規(guī)定自行開具增值稅發(fā)票。

2.小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。

3．其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。

4．納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

5.其他個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產(chǎn)，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的，可以由受托單位代其向主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票。（見《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨境應(yīng)稅行為免稅備案等增值稅問題的公告》總局公告2017年第30號）。

6.注意事項。納稅人出租不動產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)按照《征管法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

四、其他事項

比照《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》征稅的其他情形如下：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租其自行開發(fā)的不動產(chǎn)。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照3％預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報（適用稅率為9%)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。（以上內(nèi)容見《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》財稅〔2016]68號）。

（二）納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。（見《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》財稅〔2016]47號）。