納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征管

　1、納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，適用該辦法；納稅人提供道路通行服務(wù)不適用該辦法→無需預(yù)繳

　　2、其他個人出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅

　　3、除其他個人外，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，先向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，再向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；在同一縣（市、區(qū)）的，直接向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅

　　4、需要在主管地稅機關(guān)辦理的業(yè)務(wù)（總結(jié)）：

　　1.納稅人（除其他個人以外）轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　2.其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

　　3.其他個人出租不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

【舉例】北京海淀區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2017年購買了海淀區(qū)的寫字樓用于出租，其中部分自用，部分出租。

　　問：納稅人出租該寫字樓應(yīng)如何納稅？

　　【分析】納稅人機構(gòu)所在地在北京海淀區(qū)，不動產(chǎn)也在北京海淀區(qū)，不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)），因此納稅人不需要預(yù)繳稅款。

　　納稅人以收取的租金按照11%的稅率計算銷項稅，并向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅即可。

　　5、預(yù)繳稅款的計算公式：

　　（1）一般計稅方法計稅的：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額/（1+11%）×3%

　?。?）簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額/（1+5%）×5%

　?。?）個體工商戶出租住房：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額/（1+5%）×1.5%

　　【舉例】北京某增值稅一般納稅人2013年在天津購買商鋪，現(xiàn)全部用于出租。每月租金收入10萬元。

　　問：營改增后，納稅人出租該商鋪應(yīng)如何計繳稅款？

　　【分析】納稅人機構(gòu)所在地在北京，不動產(chǎn)在天津，因此納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地（天津）國稅預(yù)繳稅款。

　　如果納稅人選擇一般計稅方法，預(yù)繳稅款＝10÷（1+11%）×3%＝0.27（萬元）。

　　如果納稅人選擇簡易計稅方法，預(yù)繳稅款＝10÷（1+5%）×5%＝0.48（萬元）。

　　（4）其他個人出租不動產(chǎn)：

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　　應(yīng)納稅款＝含稅銷售額/（1+5%）×1.5%

　　②出租非住房（例如商鋪）：

　　應(yīng)納稅款＝含稅銷售額/（1+5%）×5%

　　【舉例】陳老師將位于北京海淀區(qū)的若干套住房出租，每月租金4.2萬元，陳老師應(yīng)如何計算應(yīng)納稅額？應(yīng)向哪里的稅務(wù)機關(guān)申報納稅？

　　【分析】陳老師為其他個人，出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，由地稅代為征收；個人出租住房，可以依5%的征收率減按 1.5%計算應(yīng)納稅額。

　　應(yīng)納稅款＝4.2÷（1+5%）×1.5%＝0.06（萬元）。

　　陳老師應(yīng)向住房所在地的主管地稅機關(guān)，即北京海淀區(qū)地稅機關(guān)申報納稅0.06萬元。

　　6、征收管理

　?。?）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照該辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

　?。?）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　（3）小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

　　其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

　　納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

　?。?）納稅人出租不動產(chǎn)，按照該辦法規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

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