摘要：無論房子稱謂如何，只要符合《土地增值稅條例》第八條(一)項所稱的普通標準住宅條件，即可以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠，而不必考慮其他因素。

黑龍江省B縣A房地產開發(fā)公司2005年開發(fā)了鑫森花園項目，占地10萬平米，建筑面積20萬平米。該項目產品類型較多，除了傳統的10棟均價5000元/平米的中式住宅外，還建設了5棟具有俄羅斯風格的歐式6層洋房式住宅，面積在90-160平米不等，均價6000元/平米;1棟適合單身年輕人居住的20層公寓式住宅，面積在60平米-100平米之間，均價6200元/平米;三層別墅，每戶300平米，均價7000元/平米。由于各種原因，該項目直至2023年3月才進行土地增值稅清算。盈科瑞誠(哈爾濱)稅務師事務所在研究該項目清算時，項目組的稅務師對公寓式住宅是否適用“普通標準住宅”稅收政策產生了分歧，便邀請業(yè)內資深人士進行論證，最終形成了兩種意見。

一種意見認為，公寓式住宅應當按照高檔公寓對待，因為其房價高于中式住宅10%，價格更接近別墅，而且，該公寓式住宅高度比中式住宅高了5厘米，內部還搞了簡單裝修，業(yè)主可直接拎包入住，除了居住其還具有商業(yè)和辦公用途，明顯不再是純粹意義上的“民用”性質。

另一種意見認為，其可適用“普通標準住宅”的稅收政策，理由是稅務口徑的“普通標準住宅”是稅務總局文件規(guī)定的稅收標準，與住宅的結構、使用功能沒有必然關系，其依據的是各省制定的“普通標準住宅”具體政策。

筆者贊同第二種意見。理由是：無論房子稱謂如何，只要符合《土地增值稅條例》第八條(一)項所稱的普通標準住宅條件，即可以享受土地增值稅稅收優(yōu)惠，而不必考慮其他因素。

一、稅法對“普通標準住宅”是以“中小套型、中低價位普通住房”為標準確定的

該標準不同于規(guī)劃、建設標準，是以面積和房價作為最基本參照物的。為落實條例，財稅(2006)21號第一條關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅直接問題明確規(guī)定：《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字〔1999〕210號)第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。在本文件發(fā)布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。21號文是條例規(guī)定的具體化，其以各省制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”為確認“普通標準住宅”的標準，而不是按照人們對房屋的通常俗稱，也不是開發(fā)商銷售時將房產冠以各類名稱的噱頭歸類。

二、21號文嚴格限定了“普通標準住宅”的來源、去向和價格面積容積率三個技術指標

首先，房子必須是自建的。21號文要求房屋來源和標準2個條件缺一不可。享受稅收優(yōu)惠的對象就只能是“建造的普通標準住宅”，只能出售自己建造的“普通標準”住宅才可享受稅收優(yōu)惠。不是自己建造住宅的即不屬于優(yōu)待之列，不是普通標準也不行，這是并列的兩個條件，即自建和普通標準二者缺一不可。銷售那些以投資、抵債等方式取得的普通住宅，即不得享受土地增值稅稅收優(yōu)待。本項目公寓式住宅是自建的，符合了一個條件。

其次，必須是出售行為。21號文對自建普通標準住宅的使用方向和目的非常明確，只能是出售才給稅收優(yōu)惠，并未提及交換、贈與、抵債、投資自建的普通標準住宅是否可以享受優(yōu)惠。在法律上，出售自建普通標準住宅和轉讓自建普通住宅并不完全是一個概念。“轉讓”的內涵要大于“出售”，轉讓包括出售這個行為。與之對應，文件對居民個人普通住宅的稅收優(yōu)惠就使用了“轉讓”這個概念。轉讓的范圍要遠大于銷售，比如繼承、贈與、交換、投資、抵債等。本項目公寓式住宅是出售的，符合條件。本案出售自建住宅又具備了稅法的另一個基本條件。

最后，面積和價格必須符合條件。普通標準住宅的標準是法定而又具體的。房產的定義是住建部門認定的，任何一個合法的房產都要經過住建部門的登記確認，其會給出一個房屋的用途定義，是住宅還是商鋪都會一清二楚。土地增值稅所言住宅范圍有三個限定條件：第一，一個省有權做出本省的規(guī)定;第二，必須公布于眾;第三，僅能是符合“中小套型、中低價位普通住房”的標準，用面積和價位兩個標準進行判定。本項目出售自建公寓式住宅只要符合黑龍江省具體標準即可。本案出售自建公寓式住宅只要價格符合條件，只要再符合B縣公布的價格標準，就可具備“普通標準住宅”的所有法定條件。

三、黑龍江省對普通標準住宅采取了3個比較苛刻的指標

黑龍江省在落實《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)的意見第二條指出：明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，認真落實稅收調整政策。我省享受優(yōu)惠政策普通住房標準是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。各地要抓緊研究制定同級別土地住房平均交易價格公布辦法，為執(zhí)行普通住房標準提供可靠依據?？梢娋唧w標準即是容積率、房屋建筑面積、成交價格三要素。因為這個文件的收文單位是各縣，那么，“各地”指的就是各縣，黑龍江省的各縣市就要制定并公布本縣境內同級別土地住房平均交易價格。當然，這個文件制定的標準比較苛刻。眾所周知，一個縣城或者城市某一同等地段的房產既包括新建設的別墅、小平米經濟適用房，還可能包括老舊房屋，平均價格是無差別房產的均價，已經包含了最高價和最低價，而且，已經將其自身包含在內了，其結果就是各類房產價格的中位數，如果要在這個中位數的1.4倍以下作為開發(fā)商開發(fā)的新房的“普通標準住宅”認定標準，其實已經很苛刻了。畢竟，一個新房如果低于于市場的71%，其基本已經涉嫌拉低房價惡意競爭而觸犯《反不正當競爭法》了。本案公寓式住宅只要符合B縣政府公布的價格標準，其即可成為稅收口徑的“普通標準住宅”。

本案啟示

一、土地增值稅清算對普通住宅的把握側應重于“面積和價格”

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》(財稅[2006]141號)開宗明義，直接開篇即表明該文“普通標準住宅”的認定是為了貫徹“穩(wěn)房價”的中央決策，而不是就住宅建設質量和土地供應等方面的稅務配合政策，其目的是為了促進鼓勵開發(fā)商增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，具有政策導向，即少建設大平米高價位住宅，以便貫徹落實《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進一步促進調整住房供應結構，這個實際是對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題的再次明確。其指出：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。由此可見，其與財稅[2006]21號一脈相承，均以國辦發(fā)〔2005〕26號制定的“普通住房標準”為唯一參照。

《土地增值稅條例實施細則》第十一條規(guī)定：條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。該條采取了列舉式排除法，對三類高檔房產排除在普通標準住宅之外，但剩余的房產也并不一定是稅法口徑的普通標準住宅，其是否成為稅法口徑的普通標準住宅，就取決于其是否符合各省的認定標準，而這個標準各省是不一致的。結合各省的規(guī)定來看，各地甚至各縣的普通標準住宅都是不一致的，因為有的省是按照最高房價比例作為價格衡量標準，有的則是按照平均房價比例標準作為價格衡量標準;有的省規(guī)定一個地級市一個價格標準，有的省則規(guī)定一個縣一個地段一個標準。因此，同樣一個面積同一個價格的住宅，在一個縣的A地段可能就是符合稅法口徑的普通標準住宅，在B地段可能就不是符合稅法口徑的普通標準住宅。除了容積率、建筑面積、房價之外，有些地方甚至還規(guī)定了裝修標準限制。各地區(qū)經濟發(fā)展的不平衡，也注定了各地區(qū)標準具有差異性。如果各地政策在除了容積率、建筑面積、價格、裝修標準之中的某幾項之外，特別規(guī)定公寓住宅不屬普通標準住宅，那么，根據法有明文的執(zhí)法原則，所有這些省級人民政府制定的或其授權各縣市制定的具體標準將都是稅務機關必須嚴格執(zhí)行的稅務執(zhí)法技術標準，都是執(zhí)法的法律依據。稅務機關不得超越法律授權再設定額外的條件。

二、高級住宅與普通住宅的行業(yè)標準不能取代稅務標準

普通住宅與高級住宅的區(qū)別不在于其稱謂，而在于裝修標準和空調設施的有無兩個標準。根據《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045—95 中術語對高級住宅的解釋：建筑裝修標準高和設有空氣調節(jié)系統的住宅。未采用標準高的建筑裝修、無空氣調節(jié)系統的住宅即是普通住宅。按照這個標準，那些容積率在1.0以上，建筑面積140平米以下且價格低于本地段平均售價1.4倍以下的住宅，只要有空調系統且屬于精裝房，也有可能是高級住宅?，F在具備空調系統并進行精裝的住宅產品很多。但是，其只要滿足容積率在1.0以上，建筑面積140平米以下且價格低于本地段平均售價1.4倍以下三個標準，即可按照普通住宅對待。稅務口徑關注的是節(jié)約用地、建筑面積控制和價格節(jié)控制，而不是住宅的舒適度。公寓住宅只要符合稅務口徑的三個條件，即便其有舒適的生活設施，其仍屬于可以享受稅收優(yōu)惠的普通標準住宅。類似本項目公寓式住宅僅是簡裝，符合市場需求，根本談不上高檔房產，事實上其定位的購房人群也不是高收入人群。

由此可見，稅法口徑的普通標準住宅與開發(fā)商宣傳名稱無關，要看其是否同時符合容積率、面積和價格三個標準。如當地并未在三個條件之外規(guī)定其他條件，那么，名為小洋房、公寓的住宅，其只要同時符合這三個條件，也應一樣按照普通標準住宅來適用稅收政策。

來源：稅屋，作者：高繼峰、張君艷、王穎。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業(yè)意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯系我們，謝謝！