深圳市個人轉(zhuǎn)讓住房涉及稅費解析

疑問：個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)會涉及哪些稅，稅率是多少呢？

——個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)會涉及到增值稅及附加稅費、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，不同情形下個人轉(zhuǎn)讓房屋的適用稅率及可以享受的稅收優(yōu)惠政策可能有所不同，具體可參考以下內(nèi)容。

一、增值稅及附加稅費

1. 增值稅征收率5%適用情況：

（1）個人銷售其取得的（不含自建）不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；

（2）個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)（不含其自建自用住房），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；

（3）個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額，按照5%的征收率繳納增值稅。

2、免征增值稅適用情況：

（1）個人銷售自建自用住房免征增值稅；

（2）2020年7月14（含）日之前個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅；

1. 個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。 上述政策僅適用于深圳市（2020年7月15號（含）之后）；

（4）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅；

3、附加稅費的稅率

城建稅 7%（深汕合作區(qū)5%）及教育費附加 3%、地方教育費附加 2%；對個人可以享受50%減征附加稅費。

二、印花稅

個人轉(zhuǎn)讓或購買住房暫免征收印花稅

三、土地增值稅

個人銷售住房暫免征收土地增值稅

四、個人所得稅

按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收稅率為20%，免征個人所得稅適用情況如下：

1、個人轉(zhuǎn)讓5年以上家庭唯一生活用房，暫免征收個人所得稅；

1. 具有特殊關(guān)系（配偶、子女等）的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅。

【案例】

2021年5月份，王某將2020年9月在深圳購入的首套普通商品住房（市區(qū)）轉(zhuǎn)讓出去，總價款為400萬元，房產(chǎn)面積為80平方米，該房產(chǎn)自購入后一直用于自住，原購買價款為300萬元。A轉(zhuǎn)讓家庭首套住宅需要繳納哪些稅費呢？

王某轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費如下：

（1）增值稅=400÷（1+5%）×5%=19.05萬元

因該住房取得時間未滿5年，不享有免征優(yōu)惠，但附加稅費可以享受減半優(yōu)惠。

（2）附加稅費=19.05×（7%*50%+3%*50%+2%*50%）=1.14萬元

注意，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）相關(guān)規(guī)定，如果該住房持有滿兩年，免增值稅及附加；根據(jù)《深圳市住房和建設(shè)局 市規(guī)劃 自然資源局 市場監(jiān)管局 公安局 地方金融監(jiān)管局 深圳市稅務(wù)局 人民銀行深圳市中心支行 深圳銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號）更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。如果不滿5年，增值稅5%、城建稅7%（市區(qū)）、教育費附加3%、地方教育費附加2%。根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2022年第10號），小規(guī)模納稅人城建稅及附加享受減半優(yōu)惠。

（3）因不滿5年，不享受個人所得稅優(yōu)惠政策

個人所得稅=（400-19.05-1.14-300）×20%=15.96萬元

1. 土地增值稅、印花稅免征。

最后，王某轉(zhuǎn)讓住房需繳納的稅費合計為36.15萬元。

五、常用稅收優(yōu)惠如下：