中央

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字【1995】6號）：

第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。第九條　納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。（本條款失效）

土地增值稅宣傳提綱（國稅函發(fā)【1995】110號）：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。（條款失效，無具體注明）

關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復（國稅函【1999】112號）：

你局《關于轉(zhuǎn)讓土地計算土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[1999]17號）文收悉。對來文請示的《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權后，……可轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例分攤”中“總面積”的含義，現(xiàn)答復如下：根據(jù)土地增值稅立法精神，《細則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設施用地面積后的剩余面積。

關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知（國稅發(fā)【2007】132號）：

第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬徍巳〉猛恋厥褂脵嘀Ц兜慕痤~是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致?！　。ǘ┤绻煌恋赜卸鄠€開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確?！　。ㄈ徍巳〉猛恋厥褂脵嘀Ц督痤~是否含有關聯(lián)方的費用。　?。ㄋ模徍擞袩o將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形?！　。ㄎ澹徍擞袩o預提的取得土地使用權支付金額?！　。┍容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條 土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬徍苏鞯刭M用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常?！　。ǘ徍酥Ц督o個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對?！　。ㄈ徍思{稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)【2009】91號）：

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函【2010】220號）：

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006] 187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006] 187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費?！　。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

北京市

關于土地增值稅清算問題的公告（北京市地方稅務局公告2010年第2號）：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的具有土地閑置費性質(zhì)的支出，均不得扣除。

關于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告（北京市地方稅務局公告2016年第7號）：

第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

山東省

關于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告（青島市地方稅務局公告2015年第2號）：

一、關于土地成本與其他房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集分攤開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應當分別計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分攤：

（一）土地成本土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（一）項“取得土地使用權所支付的金額”和第（二）項房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補償費”。土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。如果開發(fā)項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應先按照別墅區(qū)的占地面積占開發(fā)項目總占地面積的比例，計算別墅區(qū)應分攤的土地成本；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。開發(fā)項目中既包含多層、高層建筑又包含的聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理?！救膹U止（本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日）】

關于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法》的公告（青島市地方稅務局公告2016年第1號）：

（一）土地征用及拆遷補償費，是指土地征用和拆遷過程中發(fā)生的各項費用，包括土地使用費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。拆遷補償費必須是真實發(fā)生并實際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補償費應與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個人簽收花名冊或簽收憑據(jù)一一對應。

關于修訂《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告（山東省地方稅務局公告2017年第5號）：

第三十一條 土地增值稅扣除項目金額的確認：（一）取得土地使用權所支付的金額?！　?.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。2.納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本?！　?.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等?！　。?）拆遷補償費。拆遷補償費應當是真實發(fā)生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應當一一對應。　?。?）拆遷安置費用的計算。

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應當?shù)譁p本項目拆遷補償費?！　、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第十五條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費?！　、圬泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

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內(nèi)容大綱：

書籍目錄

序言：求索現(xiàn)實，啟發(fā)未來

第一章 土地增值稅基礎概述

第一節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化趨勢簡述

第二節(jié) 土地增值稅清算相關制度規(guī)定

一、 土地增值稅清算相關制度規(guī)定簡述

二、 土地增值稅清算行為關系

三、 土地增值稅清算條件

第二章 土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第一節(jié) 土地增值稅對企業(yè)利潤的影響

第二節(jié) 土地增值稅引導房地產(chǎn)行業(yè)正當經(jīng)營

第三節(jié) 土地增值稅影響企業(yè)調(diào)整經(jīng)營模式

第四節(jié) 土地增值稅促使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)范度提升

第三章 土地增值稅清算現(xiàn)狀

第一節(jié) 稅務機關的征管現(xiàn)狀

一、 土地增值稅管理質(zhì)量不斷提升

二、 稅務機關土地增值稅清算存在難點和問題

三、 政策存在爭議執(zhí)法風險大

第二節(jié) 企業(yè)土地增值稅清算存在的問題及風險

一、 納稅人避稅手段多樣化

二、 企業(yè)賬務不規(guī)范會計核算失真

第三節(jié) 中介機構(gòu)參與清算

一、 政府購買中介服務

二、 土地增值稅清算鑒證服務

三、 咨詢服務機構(gòu)在土地增值稅中的作用

第四節(jié) 財政、審計部門監(jiān)督土地增值稅征收

第四章 土地增值稅清算數(shù)字化的發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 稅務機關開展土地增值稅清算數(shù)字化的歷程

一、 稅收現(xiàn)代化發(fā)展的要求

二、 稅收數(shù)據(jù)環(huán)境存在的問題及解決建議

三、 土地增值稅清算數(shù)字化建設的必要性

第二節(jié) 中介服務機構(gòu)在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機遇

第三節(jié) 企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的需要

一、 適應財稅政策的變化，以數(shù)字化技術掌握財稅新政

二、 稅務局數(shù)據(jù)監(jiān)管，促進企業(yè)財稅數(shù)據(jù)規(guī)范化

三、 大數(shù)據(jù)環(huán)境在企業(yè)稅務管理同樣適用

第五章 土地增值稅清算數(shù)字化實踐

第一節(jié) 土地增值稅清算的數(shù)字化模式概述

第二節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化平臺的構(gòu)建

一、 企業(yè)服務平臺的主要功能及作用

二、 稅務管理平臺的主要功能及作用

三、 數(shù)據(jù)處理平臺的主要功能及作用

第三節(jié) 數(shù)字化平臺的業(yè)務應用流程與工作原理

一、 業(yè)務應用流程

二、 數(shù)字化平臺的工作原理及應用舉例

第四節(jié) 數(shù)字化清算工作的全景示例

一、 數(shù)據(jù)準備

二、 數(shù)據(jù)分析

三、 案頭分析

四、 案件結(jié)論

第五節(jié) 各地開展土地增值稅清算數(shù)字化應用案例

一、 泊頭市局“四步走”扎實推進土地增值稅清算工作

二、 張家口市橋東區(qū)稅務局積極開展土地增值稅清算工作

三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作

四、 東陽：房地產(chǎn)稅收一體化管理取得新成效

第六節(jié) 數(shù)字化清算平臺特點總結(jié)

一、源泉控管，科學預測

二、指標核算，涵蓋全面

三、疑點指引，有據(jù)可循

四、流程標準，高效透明

五、效率提升，難度降低

六、遵循法規(guī)，管理健全

七、客觀監(jiān)督，服務互信

第六章 信息技術在數(shù)字化清算中的應用

第一節(jié) 數(shù)字化清算業(yè)務環(huán)節(jié)下的技術應用要點

第二節(jié) 信息技術要點應用場景實例

一、 數(shù)字化清算中地理信息類應用實例

二、 數(shù)字化清算中可視化技術應用實例

三、 數(shù)字化清算人工智能應用實例

四、 移動互聯(lián)使得清算資料采集降本增效

五、 區(qū)塊鏈技術將逐步在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理應用

第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析

第一節(jié) 基礎資料的審核及案例

一、 基礎資料的審核思維導圖

二、 土地出讓合同審核方法及案例

三、 國有土地使用權證、立項批文、建設用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容

四、 建設工程規(guī)劃許可證、測繪報告審核內(nèi)容

五、 建筑工程施工許可證、竣工驗收報告審核內(nèi)容

第二節(jié) 收入的審核方法及案例

一、 收入審核思維導圖

二、 收入的審核方法和內(nèi)容

三、 審核常見疑點及案例

第三節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核方法及案例

一、 土地成本審核思維導圖

二、 土地成本的審核方法及案例

三、 土地征用及拆遷補償審核思維導圖

四、 土地征用及拆遷補償審核內(nèi)容及案例

第四節(jié) 前期工程費的審核方法及案例

一、 前期工程費審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點內(nèi)容及案例

第五節(jié) 建筑安裝工程費的審核方法及案例

一、 建筑安裝工程費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第六節(jié) 基礎設施費的審核方法及案例

一、 基礎設施費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第七節(jié) 公共配套費的審核方法及案例

一、 公共配套費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第八節(jié) 開發(fā)間接費的審核方法及案例

一、 開發(fā)間接費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第九節(jié) 開發(fā)費用及稅金的審核方法

一、 開發(fā)費用審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

四、 稅金及附加的審核思維導圖

五、 稅金及附加審核方法和內(nèi)容

六、 常見審核疑點及案例

第八章 政策法規(guī)

第一節(jié) 清算單位

第二節(jié) 清算條件

第三節(jié) 收入的確認

第四節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核

第五節(jié) 開發(fā)成本審核