整體來講，個人出租住房涉及增值稅，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加(以下簡稱“附加稅費”)，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，印花稅以及個人所得稅。

其中，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規(guī)定，對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

附加稅費方面。由于個人出租住房不涉及消費稅，附加稅費以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)。增值稅免征的，附加稅費也免于征收。

那么，個人出租住房到底需要交多少稅呢？

一、增值稅

（1）基本征稅規(guī)定

個人出租住房，屬于有優(yōu)惠政策的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×1.5%

自然人出租住房外的不動產(chǎn)，增值稅按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×5%

（2）免稅規(guī)定

日前發(fā)布的《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第5號）明確，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅?span>分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^15萬元的，免征增值稅。

簡單說，就是個人無論出租住房，還是其他不動產(chǎn)，月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。對于一年一收或者合法的任何一段時間一次性收取的，均可以折算成每個月的租金收入，然后看是否超過15萬元。

因此，雖然增值稅政策中有對出租房允許存在一定免租期，可以按照規(guī)定不征增值稅，但是對于折算成月平均值在臨界點附近的，需要綜合考慮出租合同的租金與租期及免租期的協(xié)定，能夠分?jǐn)偤罂梢悦舛惖?，一般是劃算的?/span>

對于多數(shù)不是大量投資不動產(chǎn)、職業(yè)出租住房的人來說，現(xiàn)在的每個月銷售額15萬元以下的免征增值稅的政策基本是夠用了。

但是，需要注意，對于承租人索取增值稅專用發(fā)票的，雖然沒有超過月租金收入15萬元，在向稅務(wù)機關(guān)申請代開專用發(fā)票時也需要繳納增值稅。

二、房產(chǎn)稅

對個人出租住房，不區(qū)分用途，按租金收入的4%稅率征收房產(chǎn)稅。

個人出租不屬于住房的房屋，并不是用于居住的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。

對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、印花稅

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對于住房之外的租賃合同需要繳稅。

五、個人所得稅

（1）適用稅率：個人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。但，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅（依據(jù)財稅〔2008〕24號，財政部 稅務(wù)總局公告2018年第177號發(fā)布其有效）。

（2）稅前扣除：《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號）明確，有關(guān)財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調(diào)整為：（一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；（二）向出租方支付的租金；（三）由納稅人負擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；（四）稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。對于前三項需要有效票據(jù)支撐。

（3）扣除標(biāo)準(zhǔn)：財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

提示：修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

在實務(wù)中，一般采用按照帶征率的辦法征收的比較多，各地的具體帶征率也是有所區(qū)別，應(yīng)以當(dāng)?shù)貫闇?zhǔn)。對于月租金收入800元以下的，帶征率一般為0。

六、城建稅、教育費附加、地方教育附加

城建稅是隨同增值稅征收。財稅[2016]12號規(guī)定，按月繳納教育費附加、地方教育附加的單位和個人月銷售額10萬元以下（季度30萬元以下）的免征教育費附加、地方教育附加。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于深入貫徹落實減稅降費政策措施的通知》（稅總發(fā)〔2019〕13號）指出，各省稅務(wù)機關(guān)要配合財政部門積極研究對增值稅小規(guī)模納稅人在50%幅度內(nèi)減征相關(guān)地方稅種和附加的政策方案，主動向省級人民政府請示匯報，按要求及時制發(fā)操作文件并抓好后續(xù)落實，相關(guān)情況要及時向稅務(wù)總局報告。主要涉及‘六稅兩費’，即資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加和地方教育附加，各地在落實中。

綜上，對于出租住房月租金少于15萬元的，主要是房產(chǎn)稅4％和個稅。個稅各地略有差異。