關(guān)于瑞立諾

創(chuàng)辦15年 瑞立諾累計(jì)為1000余家企業(yè)提供涉稅服務(wù)，行業(yè)涉及房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng) ，金融 ， 影視，高新科技，新能源等多個(gè)領(lǐng)域.

一、做好土地增值稅稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)的重要性

近些年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和增速達(dá)到了前所未有的水平，在房地產(chǎn)企業(yè)九大稅種中，土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是最重要的一種稅種。土地增值稅稅率為30%至60%的四級(jí)超累進(jìn)稅率，計(jì)算復(fù)雜以及計(jì)算周期長(zhǎng)，由于這一狀況，會(huì)在一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒地、行為，能更好的是房地產(chǎn)企業(yè)得到良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的主要納稅人，在土地開(kāi)發(fā)和日常的經(jīng)營(yíng)管理中，在稅收方面，尤其要提前籌劃土地增值稅，合理定價(jià)。開(kāi)發(fā)更多剛性需求的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，合理的價(jià)格，才有可能能做到免交土地增值稅，降低稅負(fù)，增加收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

01

巧妙合理的運(yùn)用稅收政策

（1）運(yùn)用普通住宅稅收優(yōu)惠政策，我國(guó)對(duì)土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，因?yàn)橥恋卦鲋刀愡m合4級(jí)超累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)法定扣除項(xiàng)目金額 20%的， 免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額 按規(guī)定計(jì)稅。為確保房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)最大化。另外，在已經(jīng)確定銷售價(jià)格的情況下，可以進(jìn)行測(cè)算，通過(guò)合理的成本計(jì)算或分?jǐn)偅欠窨梢栽诤侠矸秶鷥?nèi)將部分開(kāi)發(fā)成本分配到普通住宅。只要在普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，可以享受免稅政策

（2）掌握并運(yùn)用土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃。土地增值稅采取先繳后清的方式。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須學(xué)會(huì)在征收額和清算后應(yīng)繳納的稅額之間找到平衡點(diǎn)。當(dāng)企業(yè)在開(kāi)展預(yù)繳業(yè)務(wù)過(guò)程中，如果出現(xiàn)應(yīng)繳增值稅稅額低于清算過(guò)程中納稅數(shù)額的情況，企業(yè)可以推遲清算時(shí)間；如果增值稅應(yīng)繳數(shù)額高于清算過(guò)程中的應(yīng)繳稅額，則應(yīng)當(dāng)提前清算。通過(guò)確定土地增值稅的項(xiàng)目清算時(shí)間，可以為企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員提供操作規(guī)范，并確保企業(yè)投資利潤(rùn)最大化，當(dāng)熱在使用這種方法時(shí)，一定要根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，同時(shí)反復(fù)測(cè)算出全部數(shù)據(jù)和評(píng)估方案，以保證方案的可靠性和保證企業(yè)的利益最大化。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在計(jì)算稅收成本時(shí)需要最完整，并要求其成本結(jié)算完全完成，并獲得所有發(fā)票。只有這樣，才能保證計(jì)算和扣除的完整性，有效地減少土地增值稅的數(shù)額。

02

通過(guò)費(fèi)用的轉(zhuǎn)移來(lái)籌劃

根據(jù)目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在企業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的間接費(fèi)用不能?chē)?yán)格劃分。在實(shí)際工作中，也存在一種難以區(qū)分的交叉情況，這在一定程度上為企業(yè)成本的發(fā)展提供了相應(yīng)的空間。在相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些難以區(qū)分的費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的支出成本當(dāng)中。

例如，某些費(fèi)用可以通過(guò)集團(tuán)或者項(xiàng)目公司，作為咨詢服務(wù)費(fèi)分配到各個(gè)項(xiàng)目上，以增加項(xiàng)目所需的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)于轉(zhuǎn)移費(fèi)用，必須有依據(jù)，合理合法合規(guī)。不能只是為了可以實(shí)現(xiàn)減稅和虛假增加開(kāi)發(fā)成本的目的，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

03

合理的增加扣除項(xiàng)目資金進(jìn)行籌劃

根據(jù)法律規(guī)定，在計(jì)算與土地增值稅項(xiàng)目有關(guān)的扣除資金時(shí)，對(duì)于不能提供相關(guān)有效憑證的項(xiàng)目，需要根據(jù)相關(guān)法律憑證予以扣除。并專門(mén)制定了房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期提取費(fèi)用。除特別規(guī)定外，不得扣除。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要了解，在消費(fèi)者能夠承受的范圍內(nèi)，必須提高公共設(shè)備的質(zhì)量，提高商品房的規(guī)格，改善商品房環(huán)境，合理利用成本效果，加強(qiáng)扣除項(xiàng)目資金的數(shù)量。此外，還應(yīng)特別注意從房地產(chǎn)行業(yè)獲得的建筑安裝發(fā)票。如果建筑服務(wù)所發(fā)生的縣、鎮(zhèn)的名稱和項(xiàng)目名稱沒(méi)有特別標(biāo)記，則應(yīng)注意發(fā)票的備注欄。不得納入扣除土地增值稅的項(xiàng)目資金。

此外，在土地增值稅清算方面，如果沒(méi)有辦法及時(shí)獲得有效合法的憑證，納稅人可能會(huì)面臨可扣除的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)，他們將需要相應(yīng)地繳納更多的稅款，這是一個(gè)有效的基礎(chǔ)，在未來(lái)獲得及時(shí)的成本和費(fèi)用。根據(jù)目前的文件，也很難在第二次清算中扣除相關(guān)土地增值稅。

因此，如果有大量的清算，沒(méi)有真正支付成本或已經(jīng)支付但未能獲得合法發(fā)票由于某種原因，需要盡快解決，同時(shí)試圖獲得提前發(fā)票，以確保相關(guān)稅務(wù)機(jī)構(gòu)顯示清算和交換建議，這樣項(xiàng)目的成本可以得到足夠的扣除。

04

利用代建 合作建房的稅收政策進(jìn)行籌劃

（1）代建

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

注意事項(xiàng)：需要注意的是，委托代建業(yè)務(wù)在稅務(wù)上認(rèn)定時(shí)，需要同時(shí)嚴(yán)格符合以下幾個(gè)條件：

(1)由委托方自行立項(xiàng);

(2)不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;

(3)受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi);

(4)事先與委托方簽訂有委托代建合同;

(5)施工企業(yè)將發(fā)票開(kāi)具給委托建房單位。

（2）合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃

例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫(xiě)

字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。將來(lái)再做處置時(shí)可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。

05

關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)幕I劃

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)很有可能接觸到拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。拆遷補(bǔ)償通常有三種方式，第一種是就地安置回遷戶，第二種是異地安置回遷戶，第三種是向拆遷戶支付相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，讓拆遷戶自行安排安置用地。

對(duì)于那些用房產(chǎn)補(bǔ)償拆遷戶的人，補(bǔ)償房屋應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)報(bào)價(jià)計(jì)算。同時(shí)，還需要將資金計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)的開(kāi)發(fā)成本。在計(jì)算和估算土地增值稅的增值額時(shí)，必須將拆遷補(bǔ)償費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本，作為加計(jì)扣除基數(shù)房地產(chǎn)業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和拆遷戶拆遷補(bǔ)償款，合同，簽收花名冊(cè)，是否一致，

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的五大稅籌方法，每個(gè)方法，都要做到有理有據(jù)，如果您有哪方面的困惑，歡迎咨詢?nèi)鹆⒅Z財(cái)稅.