財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅【2016】43號）第三條規(guī)定，“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。

為了進一步落實該規(guī)定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條對土地增值稅應稅收入和預征依據(jù)進行了如下明確：

一是明確土地增值稅的應稅收入或預征計征依據(jù)的計算方法。公告第一條第一款規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額?！?/span>

按照第一款規(guī)定，納稅人在預征土地增值稅或土地增值稅清算時的計稅依據(jù)是：

土地增值稅應稅收入（或預征的計征依據(jù)）=銷售收入（或預收款）/（1+適用增值稅稅率或征收率5%）

注：適用增值稅稅率按照納稅所屬期法定增值稅稅率計算

二是規(guī)定土地增值稅預征稅款時計征依據(jù)可以選擇簡化計算方法。第一條第二款規(guī)定：“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”

按照第二款規(guī)定，土地增值稅預征計征依據(jù)可以做如下推導：

土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅款

=預收款-預收款/（1+適用增稅稅率或征收率5%）×增值稅預征率3%

根據(jù)上述規(guī)定可知，納稅人在土地增值稅預征環(huán)節(jié)，既可以按照第一條第一款規(guī)定計算公式計算預征的計征依據(jù)，也可以選擇按照第一條第二款規(guī)定的計算公式計算預征的計征依據(jù)。但兩者計算結(jié)果并不相同。選擇按照第二款規(guī)定的計算公式計算的計征依據(jù)大于按照第一款規(guī)定的計算公式計算的計征依據(jù)。舉例說明：

某房地產(chǎn)公司某月收取預收款100萬元，適用一般計稅方法9%的稅率或適用簡易計稅方法5%的征收率，按照不同計算公式計算結(jié)果如下：

1.適用一般計稅方法時

（1）按照第一款規(guī)定計算公式

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款/(1+增值稅適用稅率)=100/（1+9%）=91.74萬元

（2）按照第二款規(guī)定的計算公式

土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅款

=預收款-預收款/（1+增稅稅適用稅率）×增值稅預征率3%=100-100/（1+9%）×3%=97.25萬元

按照第二款規(guī)定計算公式比按照第一款規(guī)定的計計算公式計算的預征的計征依據(jù)大5.51萬元。

2.適用簡易計稅方法時

（1）按照第一款規(guī)定計算公式

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款/(1+征收率)=100/（1+5%）=95.24萬元

（2）按照第二款規(guī)定的計算公式

土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅款

=預收款-預收款/（1+征收率5%）×增值稅預征率3%=100-100/（1+5%）×3%=97.14萬元

按照第二款規(guī)定的計算公式比按照第一款規(guī)定的計算公式計算的預征的計征依據(jù)大1.90萬元。

由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預征環(huán)節(jié)，國家稅務(wù)總局給納稅人提供了可以選擇簡化計算預征依據(jù)的辦法，但選擇簡化計算辦法會增加納稅人在土地增值稅預征環(huán)節(jié)的稅收負擔。因為公告規(guī)定是可以選擇簡化計算方法，所以房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅預征的計征依據(jù)時，可以根據(jù)該公告進行稅收籌劃，主管稅務(wù)機關(guān)也應當允許企業(yè)在兩種計算方法之間選擇適用。