納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃、提供建筑服務(wù)、銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)四項(xiàng)業(yè)務(wù)的預(yù)征率、稅率、征收率看似比較復(fù)雜，其實(shí)只要按照規(guī)律記憶，還是分分鐘可以解決的。

一、預(yù)征率

（一）一般計(jì)稅

1.建筑服務(wù)：2%

2.不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)：3%

3.銷售不動(dòng)產(chǎn)：5%

（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅

1.個(gè)人出租住房：1.5%（減按1.5%計(jì)算）

2.建筑服務(wù)，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)：3%

3.不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃（個(gè)人出租住房外），銷售不動(dòng)產(chǎn)：5%

小規(guī)律：

1.預(yù)征率有2%、3%、5%三檔，還有個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算（征收率仍是5%，理解：營(yíng)業(yè)稅政策平移。）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)征率與征收率基本一致（除了銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)外是按預(yù)收款計(jì)算按3%）（理解：保證原有地方財(cái)政收入不受影響。）

3.銷售不動(dòng)產(chǎn)與銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅與一般計(jì)稅的預(yù)征率相同。

4.一般計(jì)稅的預(yù)征率，除了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)是5%，其余的是3%和2%（理解：建筑服務(wù)設(shè)的低是為了避免因在建筑服務(wù)地大量超繳，機(jī)構(gòu)所在地出現(xiàn)留抵，占?jí)杭{稅人資金。）

5.計(jì)算公式：一般情況下，應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×預(yù)征率

例外情況：

（1）銷售不動(dòng)產(chǎn)不論一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅，均按5%征收率進(jìn)行換算，即預(yù)繳時(shí)都是：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過(guò)去由于是原地稅代征，代征時(shí)無(wú)法區(qū)分是不是一般納稅人，所以均按5%征收率進(jìn)行換算。）

（2）房地產(chǎn)銷售的應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率/征收率）×3%;（理解：延續(xù)營(yíng)業(yè)稅的操作方法，收到預(yù)收款后直接乘以3%計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，但現(xiàn)在可以換算成不含稅價(jià)，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。）

（3）個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×1.5%。

（4）除其他個(gè)人外，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地/建筑服務(wù)稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)生地預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（理解：其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。）

（5）納稅人提供道路通行服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。（理解：公路很長(zhǎng)，可能跨好幾個(gè)縣（市、區(qū)）甚至跨省。）

6.預(yù)繳時(shí)可從含稅銷售額中扣除的（公式中簡(jiǎn)稱可扣除）：

（1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)：不動(dòng)產(chǎn)（不含自建）轉(zhuǎn)讓，可扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，只要不是自建，一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅在預(yù)繳時(shí)都可扣除；

（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房：北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)銷售購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房可扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款，其他地區(qū)免征增值稅。

（3）跨縣市建筑：可扣除支付的分包款。一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅在預(yù)繳時(shí)都可扣除。

二、稅率/征收率

（一）一般計(jì)稅 :四項(xiàng)業(yè)務(wù)稅率全部為10%；

（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅：四項(xiàng)業(yè)務(wù)中除了建筑服務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃中的試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)征收率為3%，其他征收率為5%；個(gè)人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

小規(guī)律：

1.征收率大部分為5%（除建筑服務(wù)與車輛通行費(fèi)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)，四項(xiàng)業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)銷售外，預(yù)繳稅款的計(jì)算和申報(bào)應(yīng)納稅款的計(jì)算一致。（理解：這意味著適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法所實(shí)現(xiàn)的增值稅其實(shí)已經(jīng)在預(yù)繳地即建筑服務(wù)發(fā)生地和不動(dòng)產(chǎn)所在地入庫(kù)。）

3.申報(bào)時(shí)：應(yīng)納稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×稅率/征收率/1.5%。

4.申報(bào)時(shí)可從含稅銷售額中扣除的：

（1）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建）轉(zhuǎn)讓：可扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額；一般計(jì)稅自建和非自建不動(dòng)產(chǎn)都不得扣除（理解：一般計(jì)稅憑專用發(fā)票票抵扣）。

（2）建筑服務(wù)：簡(jiǎn)易計(jì)稅可扣除支付的分包款，一般計(jì)稅不得扣除。（理解：繼續(xù)沿用了原營(yíng)業(yè)稅差額征稅規(guī)定，一般計(jì)稅憑專用發(fā)票抵扣）。

（3）房地產(chǎn)銷售：一般計(jì)稅可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，簡(jiǎn)易計(jì)稅不得扣除。

三、本文政策依據(jù)

1.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》

2.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》

3.《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）

4.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）

5.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）

6.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)）

7.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）