段時間朋友咨詢房產(chǎn)過戶稅率是買賣合適還是贈予合適？從網(wǎng)上搜了搜，各種說法都有。感覺這個問題很普遍，于是請教了隔壁稅務(wù)局老王。借此機會，分享給各位朋友。本話題僅指普通商品房住宅過戶，不包括房改房、經(jīng)濟適應(yīng)房等政策性用房以及自建房。

買賣過戶、贈予過戶，在不動產(chǎn)登記上都為轉(zhuǎn)移登記。有二個特殊情況，一是夫妻間換名或者增減名，二是繼承，都不屬于轉(zhuǎn)移登記的，除了印花稅和登記費（80元/本）、工本費（第二本證書開始10元/本）外，不繳納契稅、個人所得稅和增值稅。本人換名的情況屬于變更登記，雖然名字由張三改名為李四，但終究還是這個人，不動產(chǎn)相當于沒轉(zhuǎn)移。

咱接著討論除特殊情況外的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，主要涉及契稅、個人所得稅、印花稅。

一、買賣過戶

1、契稅，以買方家庭套數(shù)和買房面積確定。買方為家庭第一套住房，買方面積小于90平方米，契稅稅率為1%；買房面積大于90平方米，契稅稅率為1.5%；為家庭第二套住房，買房面積小于90平方米，契稅稅率為1%；買房面積大于90平方米，契稅稅率為2%；為家庭第三套及以上住房，契稅稅率為3%。

這里面有幾個問題，一是買方房屋套數(shù)認定問題，地級市內(nèi)其他區(qū)縣有房，算不算？省內(nèi)其他市的？省外的呢？買的門頭房、寫字樓、老家的宅基地房，算不算？答案是區(qū)縣內(nèi)國有土地上的住宅用房。簡單說，以縣域為范圍，在國有土地上開發(fā)的普通商品房的套數(shù)。前述幾種情況都是不認定為房屋套數(shù)的。二是家庭的認定，指夫妻雙方及未成年子女名下的房屋。簡單說，夫名下的房屋+妻名下的放房屋+未成年子女名下的房屋=家庭房屋。

2、個人所得稅。以賣方家庭套數(shù)確定，賣方有二套及以上房屋，個稅稅率為交易額的2%或者房屋增值部分的20%，賣房為滿五唯一，免個稅的。例如，張三家庭名下2套房，要賣一套，繳納個稅為賣房交易額的2%，或者賣房增值部分（現(xiàn)在交易額與買房時交易額的差）的20%。

這里面也有幾個問題，一是賣方房屋套數(shù)認定問題，與契稅由買方在縣域內(nèi)房屋套數(shù)不同，個稅是由賣方在地級市內(nèi)房屋套數(shù)確定的。二是2%和20%的選擇，在不動產(chǎn)登記窗口，一般由工作人員告知二選一，選后就不能改了。

3、印花稅。沒幾個錢，不多表述。

二、贈予過戶

1、直系親屬間的贈與。契稅稅率3%、印花稅稅率0.1%、免交個稅，合計3.1%。

2、非直系親屬間的贈與。契稅稅率3%,印花稅稅率0.1%、個稅稅率20%，合計23.1%。需要說明的是，因為是贈予，所以沒有交易額。繳稅額是以當?shù)氐恼笇?dǎo)價格為基數(shù)乘以稅率。政府指導(dǎo)價，每個樓盤、樓層不一樣，具體多少稅務(wù)部門可根據(jù)權(quán)限在系統(tǒng)內(nèi)查詢，不動產(chǎn)部門不掌握。前面主要探討了契稅、個人所得稅、印花稅，其他增值稅、附加稅就不討論了。

舉個例子：張三名下有二套房，一套是2015年花100萬購買的第二122平米商品房，另一套是十年前花30萬購買的86平米商品房。張三擬把122平米房過戶至18周歲子女名下（無房），是買賣過戶還是贈予過戶合適？

一是買賣。契稅，子女名沒有房，則122平房為第一套房，1.5%稅率。個稅，張三二套房，2%。合計稅率3.5%。

二是贈予。直系親屬間的贈與，合計稅率3.1%。這樣贈予較買賣稅率小，贈予成本小。但如果過戶86平米，買賣過戶稅率是3%，成本小于贈予成本。

這種情況很多，都是老子出房還出稅。到底是買賣還是贈予過戶，各位朋友自己算算就可以了。

其實，不動產(chǎn)過戶分很多種情況，得具體事情具體分析。有需要的朋友，可以交流。

不當之處，還請批評指著。