房產稅的計稅依據(jù)與應納稅額的計算

房產稅的計稅依據(jù)有從價計征和從租計征兩種方式

（一）、從價計征

1、計稅依據(jù)：房產余值

房產余值＝應稅房產原值×（1‐扣除比例）

扣除比例：10%~30%。

2、計稅依據(jù)的確定

（1）房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

（2）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值

（4）更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據(jù)有關規(guī)定征收房產稅。

（6）對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。

例：2012年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權，新建廠房建筑面積6萬平方米，工程成本2000萬元，2013年底竣工驗收，對該企業(yè)征收房產稅的房產原值是（?。┤f元。

A.2000

B.6400

C.8000

D.10000

『正確答案』D

『答案解析』房產原值包括地價款和開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。該企業(yè)征收房產稅的房產原值=8000+2000=10000（萬元）

3、從價計征的稅率：1.2%

4、應納稅額的計算

從價計征方式下應納稅額＝應稅房產原值×（1‐扣除比例）× 1.2%

例：某企業(yè)的經營用房原值為5000萬元，按照當?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%。請計算其應納房產稅稅額。

『答案解析』

應納稅額＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（萬元）

例：（單選題）某企業(yè)擁有一棟原值為2000萬元的房產，2013年2月10日將其中的40%出售，月底辦理好產權轉移手續(xù)。已知當?shù)卣?guī)定房產計稅余值的扣除比例為20%，2013年該企業(yè)應納房產稅（?。┤f元。

A.11.52

B.12.16

C.12.60

D.12.80

『正確答案』D

『答案解析』應繳納房產稅=2000×60%×（1-20%）×1.2%+2000×40%×（1-20%）×1.2%×2/12=12.80（萬元）

（二）、從租計征

1、計稅依據(jù)：房產租金

2、從租計征的稅率：12%。

對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

3、應納稅額的計算

從租計征方式下應納稅額＝租金收入×12%（或4%）

例：某公司出租房屋3間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%。請計算其應納房產稅稅額。

『答案解析』

應納稅額＝30000×12% ＝3600（元）

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