最近幫一個(gè)朋友設(shè)計(jì)一個(gè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的案例，朋友準(zhǔn)備將名下商業(yè)房屋轉(zhuǎn)移到第三方名下，由于房產(chǎn)獲取時(shí)價(jià)值較低，現(xiàn)在基本上上漲一倍還要多，如果正常按照二手房交易的話稅負(fù)很重，無(wú)法實(shí)施下去。我給出了不一樣的設(shè)計(jì)思路，但實(shí)際中又出現(xiàn)了一波三折，這是個(gè)很有意思的案例，特別整理出來(lái)分享給大家。

一、正常轉(zhuǎn)讓如何交稅？

1、增值稅要按照5%繳納，但可以享受差額征稅；

2、土地增值稅正常計(jì)算繳納，按照30%——60%超額累進(jìn)稅率計(jì)算，由于不是住宅，不能享受住宅的暫免征收土地增值稅政策；

3、個(gè)人所得稅按照溢價(jià)的20%稅率計(jì)算繳納；

4、契稅由獲取的第三方按照3%計(jì)算繳納。

這樣的常規(guī)操作稅負(fù)很重，尤其是土地增值稅，增值率很高的話，土增將成為稅負(fù)中絕對(duì)的大頭，有沒(méi)有可以變通的思路能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)化？

二、我的解決思路

我給出的思路其實(shí)并不復(fù)雜：個(gè)人先將房產(chǎn)投資到100%控股的一人有限公司，然后再將一人有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。這里可以分為兩個(gè)交易環(huán)節(jié)：

第一個(gè)交易環(huán)節(jié)是個(gè)人非貨幣資產(chǎn)投資行為，涉及的稅費(fèi)如下：

1、增值稅同正常轉(zhuǎn)讓，要按照5%繳納，但可以享受差額征稅；

2、土地增值稅由于是投資，可以享受暫免征收的政策，政策依據(jù)為【財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號(hào)】第四條的規(guī)定:“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。；

3、非貨幣資產(chǎn)投資環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅也應(yīng)當(dāng)按照溢價(jià)的20%稅率計(jì)算繳納；政策依據(jù)是《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]41號(hào)）文件規(guī)定：個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時(shí)發(fā)生。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

但文件中同樣規(guī)定，如交稅有困難，可申請(qǐng)按照5年繳納；勉勉強(qiáng)強(qiáng)也算是一點(diǎn)優(yōu)惠吧。

4、契稅由于是個(gè)人投資到自己100%控股的一人有限公司，可以按照劃轉(zhuǎn)原則免征。政策依據(jù)是《關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)）第六條：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

第二個(gè)交易環(huán)節(jié)是個(gè)人將持有的一人有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，增值稅不征，契稅不涉及，涉及的主要稅費(fèi)有兩個(gè)：

1、個(gè)人所得稅：按照轉(zhuǎn)讓的股權(quán)公允價(jià)值和股權(quán)成本之間差額計(jì)算繳納，在我設(shè)計(jì)的案例方案中，如果投資環(huán)節(jié)已經(jīng)釋放了所有溢價(jià)，這里即可平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不需要繳納個(gè)稅；

2、土地增值稅：很多人會(huì)疑惑，這里是股權(quán)轉(zhuǎn)讓為何還會(huì)涉及土地增值稅？這件事情的風(fēng)險(xiǎn)緣起于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)）文件：鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

這個(gè)問(wèn)題實(shí)務(wù)中遭遇巨大的爭(zhēng)議，我們這里不再贅述，詳細(xì)分析可以參考我的另一篇文章《股權(quán)轉(zhuǎn)讓究竟交不交土地增值稅》。關(guān)鍵是實(shí)務(wù)中怎么處理，文件中提到了100%股權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，我的建議是盡量避免100%股權(quán)，以及一次性轉(zhuǎn)讓，那么分兩次轉(zhuǎn)讓或者先增資在轉(zhuǎn)讓的操作都是可行的，這樣可以有效規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)的687號(hào)文件，避免出現(xiàn)土增重新繳納的風(fēng)險(xiǎn)。

三、實(shí)際操作中的一波三折

上面的方案從稅法依據(jù)上沒(méi)有什么問(wèn)題，但在實(shí)際執(zhí)行中出現(xiàn)了問(wèn)題，主要卡在個(gè)人投資能否享受土地增值稅免征的優(yōu)惠政策，稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員給出的解釋是：2021年21號(hào)公告中享受免稅的前提一定是單位和個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，你們不屬于改制重組，因此不能享受。

聽(tīng)完這個(gè)解釋，很是無(wú)語(yǔ)，很明顯這個(gè)答復(fù)是摳字眼，但看起來(lái)又好像很有道理。稅法之所以難，很多時(shí)候就是難在這些含含糊糊，容易引發(fā)歧義的地方。正確的理解究竟如何？投資是否屬于改制重組？我的看法是肯定的，對(duì)于改制重組，21號(hào)公告當(dāng)然沒(méi)有解釋，但我們?cè)诙惙ㄖ心軌蛘业浇频慕忉專骸蛾P(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅2009年59號(hào)文）中有一個(gè)定義：本通知所稱企業(yè)重組，是指企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外發(fā)生的法律結(jié)構(gòu)或經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重大改變的交易，包括企業(yè)法律形式改變、債務(wù)重組、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立等。

看起來(lái)還是沒(méi)有投資，但實(shí)際上隱藏在股權(quán)收購(gòu)之中，投資就是以資產(chǎn)收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)的交易行為，因此投資本身就屬于企業(yè)重組行為，何來(lái)不屬于改制重組之說(shuō)？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，還有總局答疑為證，見(jiàn)文章后面附的圖片和文字。

這件事情現(xiàn)在為止還沒(méi)有辦完，一個(gè)看似簡(jiǎn)單的稅籌方案，符合稅法規(guī)定，實(shí)務(wù)中尚且遇到這樣那樣的問(wèn)題，看起來(lái)政府觀念的改變，稅務(wù)機(jī)關(guān)辦事人員的觀念改變，放管服改革的實(shí)施，還是需要時(shí)間的。靜觀后續(xù)。

后附：答疑文字全文