就在昨天晚上，北京出臺(tái)了樓市調(diào)控的新政策，市住建委發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)限價(jià)房項(xiàng)目銷售管理的通知，公開征求意見稿，其中最重要的一點(diǎn)說如果限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，該限房價(jià)項(xiàng)目將由開放商直接作為商品房自行銷售；比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，也就是政府和購房人共同持有產(chǎn)權(quán)。

說白了，這個(gè)政策就是為我們之前一直批評(píng)的限制新房銷售價(jià)格的政策打補(bǔ)丁，之前很多地方為了做出好看的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，確保房價(jià)不增長，就開始自欺欺人，限制新房銷售價(jià)格，結(jié)果造成了限價(jià)房比商品房價(jià)格低好多，甚至明顯低于周邊二手房的情況，大家原來還只是看漲樓市預(yù)期強(qiáng)烈，而現(xiàn)在干脆變成了赤裸裸的套利機(jī)會(huì)，可以說這種價(jià)格偏低的新房，買到就賺到，隨便一倒手就是20-30%的套利空間，所以造成了各地新房銷售火爆，甚至不得不搖號(hào)配售。這種情況其實(shí)已經(jīng)被動(dòng)形成了饑餓營銷的效果。雖然嘴上說房住不炒，但其實(shí)炒作的氣氛更濃重了，因?yàn)槿藶橹圃炝嗣黠@的套利空間。所以我們看到，很多腦子活的人，寧可抵押貸款，也要爭著全款去買房。買完就賣，上百萬就到手了。

這么一個(gè)明顯的政策漏洞，引發(fā)了樓市躁動(dòng)，以至于強(qiáng)調(diào)控信號(hào)釋放了一年，在二三線城市看漲預(yù)期不減反增。我們也說了，只要是搖號(hào)買房的地方，房價(jià)肯定是還要漲的。那么這時(shí)候真調(diào)控和假調(diào)控就能分辨出來了，北京率先出臺(tái)政策，準(zhǔn)備來封堵這個(gè)漏洞。北京的做法并不打算打開限價(jià)空間，也不準(zhǔn)備跟其他地方一樣，搞搖號(hào)，這樣更容易激發(fā)看漲預(yù)期，而是干脆把低價(jià)房轉(zhuǎn)到保障房里面，大家可以想想，限價(jià)房低于周邊新盤15%的，就出現(xiàn)了明顯的套利空間，這樣的房子，目前在北京新開盤的項(xiàng)目中，差不多得有五分之一。這些房子將直接被保障房中心接走變成共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)就是你和政府共同擁有產(chǎn)權(quán)，你自己住的話，幾乎等同于100%產(chǎn)權(quán)，而一旦你想通過房子獲利，那么第一政府通常都不會(huì)同意，第二收益權(quán)也不全歸你。所以這種房子是沒有任何投資價(jià)值的。因?yàn)槭找鏅?quán)基本被限制。以后轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給符合共有產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的家庭，這一下就把接盤者的人數(shù)限制死了。所以流動(dòng)性極差?？梢哉f買共有產(chǎn)權(quán)，除非你是為了住，否則一點(diǎn)意義都沒有。

那么這個(gè)事就很明顯了，北京的政策一出，套利空間最大的一部分限價(jià)房，已經(jīng)失去了套利機(jī)會(huì)。而且85%的比例也只是征求意見，原來市場傳言的是90%，這個(gè)比例也隨時(shí)可以調(diào)整，如果把比例上調(diào)到90%，那么將有更多的限價(jià)房轉(zhuǎn)換成共有產(chǎn)權(quán)，再加上你買賣的各種稅費(fèi)，其實(shí)基本上套利的空間已經(jīng)消失了。

北京將限價(jià)房收歸共有產(chǎn)權(quán)房后，會(huì)優(yōu)先配售給本區(qū)的家庭，申請(qǐng)條件也是挺苛刻的，家庭無房，還得沒有房屋轉(zhuǎn)出記錄，才能申請(qǐng)，如果單身得30歲以上，如果離婚得3年以后才能申請(qǐng)。

政策發(fā)布后，有人擔(dān)憂，那就是20%的限價(jià)房被裝到了共有產(chǎn)權(quán)房這個(gè)池子里，就進(jìn)一步降低了商品房的供應(yīng)，那么會(huì)不會(huì)反過來物以稀為貴，反而推升商品房價(jià)格呢？如果商品房的價(jià)格被推升，那么限價(jià)房的空間就又出來了，等于按照低于85%的政策劃撥到共有產(chǎn)權(quán)房的房子就會(huì)更多。那么商品房就會(huì)更少，如此進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。造成商品房一房難求，價(jià)格上漲，其實(shí)這個(gè)假設(shè)是建立在，商品房剛需足夠多的情況下，而剛需的定義其實(shí)就是居住屬性，共有產(chǎn)權(quán)房也能夠滿足居住屬性。不買共有產(chǎn)權(quán)，只買商品房的所謂剛需，其實(shí)也是目的不純。所以他們的需求可能并沒有那么剛性。那么投資的氛圍越濃，保護(hù)剛需的比例越大，這個(gè)方向本身并沒什么問題。如果剛需都能保障了，那么就讓他們炒去吧。還是那句話，多貴的茅臺(tái)都有，老百姓不眼紅，因?yàn)楹茸约旱亩侇^也挺好。

從北京現(xiàn)在樓市的租金回報(bào)率不到2%其實(shí)已經(jīng)可以看出，房子足夠住了，如果房子不夠住，租金不會(huì)這么低。而且之前有過統(tǒng)計(jì)，即使是北京空置率也已經(jīng)高于20%，低租金大量房屋閑置，樓市還如此火爆，用腳趾想也知道，其實(shí)就是看漲預(yù)期在推動(dòng)炒作熱情，很多人買房還是為了投資，甚至改善也是為了投資。因?yàn)楦纳频姆绞接泻芏喾N，比如換租也是改善，但很多人寧可去賣房再買房，交幾十萬的稅費(fèi)，再貸幾十年的款，也要換一套更大的，說白了還是覺得房價(jià)會(huì)繼續(xù)漲。所以既然是投資的毛病，就得用投資的方式來整治，首先就要限制杠桿，我們看到北京住房貸款利率已經(jīng)全面上調(diào)，首套房也已經(jīng)上調(diào)了10-20%，而且很難批下來，其次限制交易，共有產(chǎn)權(quán)房基本就是單向的，只要進(jìn)了這個(gè)池子，你就不能再回到商品房的市場上，這就是兩個(gè)服務(wù)器了，以后這個(gè)池子里只能住而幾乎失去了交易的屬性。第三增加房屋持有成本，防止囤積居奇，這個(gè)還要進(jìn)一步等國家的新政策。

在此次樓市大調(diào)控中，北京的表現(xiàn)一直是全國的風(fēng)向標(biāo)，而北京的二手房價(jià)格相比于去年的高點(diǎn)也已經(jīng)下跌了10-15%，某些地方甚至下跌20%，效果還是比較明顯的，今年將是大量保障房入市的一年，只要調(diào)控力度不放松，相信北京的樓市會(huì)進(jìn)一步降溫，而且降溫可能會(huì)比去年更加明顯。但這僅限于北京，在調(diào)控并不堅(jiān)決的廣大二三線地區(qū)，甚至出現(xiàn)大量搖號(hào)買房的地區(qū)，樓市調(diào)控并不樂觀。